Rapport annuel 2024
SCPI Pierval Santé · Euryale AM
Synthèse
Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de santé, avec une stratégie d'investissement axée sur les établissements médico-sociaux et sanitaires. En 2024, elle a maintenu une collecte significative malgré un marché contraint, et a réalisé plusieurs acquisitions et cessions stratégiques. La SCPI a su maintenir la valeur de sa part à 204 €, avec un taux de distribution de 4,05 %, témoignant de sa résilience et de la confiance des investisseurs.
Recommandation
Pierval Santé est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un placement stable et sécurisé dans le secteur de la santé. Elle convient aux profils équilibrés et prudents, avec un horizon d'investissement de long terme (minimum 10 ans). Les points de vigilance incluent la fiscalité étrangère et la baisse du taux de distribution. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Pierval Santé se distingue par sa diversification géographique et la qualité de son patrimoine. La recommandation est positive, avec une conviction de stabilité et de résilience à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Pierval Santé est principalement composé d'actifs médico-sociaux (73 %), sanitaires (18 %) et autres secteurs de la santé (9 %). La répartition géographique est diversifiée avec 70 % des actifs situés hors de France, notamment au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Irlande. Cette diversification géographique offre une protection contre les fluctuations des marchés locaux et permet de bénéficier de fiscalités favorables. Les baux sont de longue durée, avec une moyenne de 16 ans, assurant une visibilité accrue sur les revenus locatifs. Les principaux locataires sont des acteurs solides du secteur de la santé, ce qui réduit le risque de vacance et de dépréciation du patrimoine.
Analyse financière
Le taux de distribution de Pierval Santé s'établit à 4,05 %, en légère baisse par rapport à l'année précédente (5,10 %), mais reste compétitif par rapport à la moyenne du marché. Le prix de la part est stable à 204 €, et le dividende versé par part est de 7,40 €. Le report à nouveau est de 0,21 €/part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que légèrement augmentés, restent inférieurs à la moyenne du marché. La performance financière est solide, mais l'impact de la fiscalité étrangère sur les revenus doit être pris en compte pour une analyse complète.
Endettement
Le taux d'endettement de Pierval Santé est de 14,64 %, bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. La SCPI a contracté plusieurs emprunts à taux fixes et variables, avec des maturités variées, ce qui limite le risque de refinancement. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et l'impact de la hausse des taux d'intérêt est maîtrisé. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, permettant de financer des acquisitions stratégiques sans mettre en péril la stabilité financière de la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Pierval Santé est de 96,19 %, légèrement en baisse par rapport à l'année précédente (98,34 %), mais reste à un niveau très satisfaisant. La vacance locative est faible, et les baux de longue durée assurent une stabilité des revenus locatifs. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours sont bien gérés, et le pipeline de relocations est solide. Le risque de départ de locataires importants est limité, ce qui garantit la solidité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
Pierval Santé a poursuivi une politique d'acquisition active en 2024, avec 9 nouvelles acquisitions pour un montant total de 103,7 M€. Les cessions réalisées ont permis de dégager une plus-value de 3,7 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est bien maîtrisée, avec un focus sur des actifs neufs ou récents, adaptés aux besoins spécifiques du secteur de la santé. La tendance du prix de part est stable, et la SCPI est bien positionnée pour bénéficier de la reprise du marché immobilier. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une diversification géographique et sectorielle.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique avec 70 % des actifs hors de France
- + Baux de longue durée (16 ans en moyenne)
- + Taux d'occupation financier élevé (96,19 %)
- + Stratégie d'acquisition active et bien maîtrisée
- + Faible taux de parts en attente de retrait (0,1 % de la capitalisation)
Points négatifs
- − Baisse du taux de distribution par rapport à l'année précédente
- − Impact de la fiscalité étrangère sur les revenus
- − Collecte brute en baisse par rapport à 2023
- − Légère baisse du taux d'occupation financier
- − Endettement utilisé pour financer des acquisitions, augmentant les charges financières