Rapport annuel 2022
SCPI Pierval Santé · Euryale AM
Synthèse
Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de santé avec une stratégie d'investissement internationale. En 2024, elle a maintenu la valeur de sa part à 204 € et a distribué un dividende de 7,40 € par part. La SCPI a enregistré une collecte brute de 150,9 M€ et dispose d'une capitalisation de 3,3 Mds €. Son taux d'occupation financier est de 96,06%, reflétant une bonne performance locative. La SCPI continue de diversifier son portefeuille avec des acquisitions et des cessions stratégiques.
Recommandation
Pierval Santé est adaptée aux investisseurs à la recherche d'une exposition à l'immobilier de santé, un secteur résilient et porteur. Le profil d'investisseur recommandé est équilibré à dynamique, avec un horizon d'investissement de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent la baisse du dividende par part et la présence de parts en attente de retrait. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Pierval Santé offre une bonne diversification et une gestion prudente de l'endettement. La conviction est positive, avec une perspective de création de valeur à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Pierval Santé est composé principalement d'actifs dans le secteur médico-social (73%), sanitaire et soins de ville (19%) et autres secteurs de la santé (8%). La répartition géographique est diversifiée avec 68% des actifs situés hors de France, notamment en Allemagne, au Royaume-Uni, en Irlande et aux Pays-Bas. Les emplacements sont de qualité, souvent situés dans des zones à forte demande pour les infrastructures de santé. La durée moyenne des baux (WALT) est de 16,48 ans, ce qui assure une bonne visibilité des revenus locatifs. Les grands locataires incluent des opérateurs reconnus comme Care Concern Group et Codess Sociale, ce qui réduit le risque de vacance locative.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,05% est légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI (~4,5%), mais reste compétitif compte tenu de la spécialisation dans l'immobilier de santé. Le prix de la part est resté stable à 204 €, après une augmentation de 2% en 2022. Le dividende par part a diminué par rapport à 2023, reflétant l'impact des investissements en VEFA et le rajeunissement du portefeuille. Le niveau de report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui empêche d'évaluer le coussin de sécurité. Les frais de gestion ne sont pas détaillés, mais leur impact sur le rendement net investisseur doit être surveillé.
Endettement
Le taux d'endettement de Pierval Santé est de 22,91%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Cela indique une gestion prudente de la dette, avec un coût moyen de la dette et une maturité des emprunts non spécifiés dans le rapport. La stratégie de réduction de l'endettement en 2025, combinée à des cessions d'actifs, devrait limiter les risques de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage. L'endettement actuel semble être un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 96,06% est un signal très positif, indiquant une forte performance locative. La vacance est principalement concentrée dans les actifs en construction, avec une superficie vacante de 55 531 m². Le nombre de locataires a légèrement augmenté, passant de 996 à 1 006 au cours du trimestre. Les renouvellements de baux et les nouvelles acquisitions avec des baux de longue durée (WALT de 16,48 ans) assurent une stabilité des revenus locatifs. Le risque de départ de locataires importants semble limité, compte tenu de la qualité des locataires et de la durée des baux.
Dynamique
La politique d'acquisition de Pierval Santé est axée sur des actifs neufs en VEFA et des baux de longue durée. En 2024, la SCPI a réalisé des acquisitions pour un montant total de 102 M€, avec des rendements bruts annuels de 5,6%. Les cessions d'actifs en Irlande pour 14,7 M€ montrent une gestion active du portefeuille. La stabilité du prix de la part à 204 € malgré un environnement de dévaluations pour d'autres SCPI témoigne de la résilience de la stratégie d'investissement. La tendance du prix de part sur les dernières années est stable, avec une légère augmentation en 2022. La société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,06%
- + Diversification géographique avec 68% des actifs hors de France
- + Durée moyenne des baux (WALT) de 16,48 ans
- + Collecte brute significative de 150,9 M€ en 2024
Points négatifs
- − Dividende par part en baisse par rapport à 2023
- − Présence de parts en attente de retrait, bien que faible
- − Impact des investissements en VEFA sur la distribution