Rapport annuel 2021
SCPI Pierval Santé · Euryale AM
Synthèse
La SCPI PIERVAL SANTÉ, créée en 2013, est spécialisée dans les actifs immobiliers de santé. En 2021, elle a collecté 780 M€, permettant d'acquérir 55 nouveaux actifs pour un total de 911 M€. Le patrimoine est diversifié géographiquement et sectoriellement, avec un taux d'occupation financier de 98,85%. Le dividende annuel versé est de 9,60 € par part, correspondant à un taux de distribution de 5,33%, supérieur à la moyenne du marché des SCPI.
Recommandation
PIERVAL SANTÉ est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques, recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent le report à nouveau modeste et les risques liés aux investissements hors zone euro. Comparée aux meilleures SCPI du marché, PIERVAL SANTÉ se distingue par son taux de distribution élevé et sa gestion exemplaire. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une perspective de performance solide à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PIERVAL SANTÉ est composé de 183 actifs immobiliers, principalement des EHPAD, cliniques et maisons médicales, répartis en France et en Europe (Allemagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Portugal, Espagne). La diversification géographique et sectorielle réduit les risques locatifs et de marché. Les baux sont généralement de longue durée (9 à 30 ans), offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs. Les principaux locataires sont des groupes de santé solides, ce qui limite les risques de défaillance. La qualité des emplacements et la modernité des actifs, souvent acquis en VEFA, renforcent la résilience du portefeuille.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,33% est supérieur à la moyenne du marché des SCPI (4,45%). Le prix de la part est resté stable à 200 €, avec une valeur de reconstitution de 210,31 €, offrant une marge de sécurité. Le résultat courant par part est de 9,47 €, légèrement inférieur à 2020 (9,86 €), mais le dividende versé est resté stable à 9,60 €. Le report à nouveau est de 0,31 € par part, offrant un coussin de sécurité modeste. Les frais de gestion, bien que présents, sont maîtrisés et n'affectent pas significativement le rendement net pour l'investisseur.
Endettement
Le taux d'endettement de PIERVAL SANTÉ est de 3,73%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est composée de deux emprunts long terme à un taux moyen de 2,02% et d'un crédit court terme à 2,0%. La maturité résiduelle moyenne des emprunts est de 7 ans, limitant le risque de refinancement à court terme. L'endettement est utilisé de manière prudente, principalement pour financer des acquisitions en VEFA, et constitue un levier de performance sans augmenter significativement le risque financier.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 98,85% est très élevé, indiquant une excellente gestion locative. La vacance locative est faible, avec seulement 12 220 m² vacants sur un total de 811 536 m². Les baux sont de longue durée, avec une durée ferme résiduelle moyenne de 16,2 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs. Les principaux locataires sont des groupes de santé solides, réduisant le risque de départs importants. La dynamique locative est positive, avec des renouvellements et relocations bien gérés.
Dynamique
En 2021, PIERVAL SANTÉ a réalisé des acquisitions pour un total de 911 M€, principalement en VEFA, avec un rendement brut immédiat de 5,22%. Les cessions d'actifs sont inexistantes, indiquant une stratégie de conservation à long terme. Le prix de la part est resté stable à 200 €, avec une tendance à la hausse de la valeur de reconstitution. La stratégie d'acquisition est axée sur des actifs de santé en Europe, avec une diversification géographique et sectorielle. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et prudente.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,33%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 98,85%, indiquant une excellente gestion locative.
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine, réduisant les risques.
- + Stratégie d'acquisition axée sur des actifs de santé en Europe, avec des baux de longue durée.
- + Collecte nette en forte hausse, indiquant une confiance accrue des investisseurs.
Points négatifs
- − Report à nouveau modeste de 0,31 € par part, limitant le coussin de sécurité.
- − Frais de gestion présents, bien que maîtrisés.
- − Risque de change lié aux investissements hors zone euro.
- − Risque de marché immobilier et locatif, bien que réduit par la diversification.
- − Absence de cessions d'actifs, limitant la rotation du portefeuille.