Rapport annuel 2023
SCPI Pierval Santé · Euryale AM
Synthèse
La SCPI Pierval Santé est spécialisée dans les actifs immobiliers de santé. En 2023, elle a collecté 417,58 M€ et atteint une capitalisation de 3,22 Md€. La SCPI a acquis 28 nouveaux actifs, principalement des EHPADs et des résidences seniors, avec une forte diversification géographique. Le taux de distribution s'établit à 5,10%, et le taux d'occupation financier est de 98,34%.
Recommandation
La SCPI Pierval Santé est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques cherchant à diversifier leur portefeuille avec des actifs de santé. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent la gestion des frais et le suivi des opérations de construction. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Pierval Santé offre une performance solide et une bonne diversification. La conviction sur cette SCPI est positive, avec un potentiel de création de valeur à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Pierval Santé est composé principalement d'EHPADs, de résidences seniors, de maisons médicales et de cliniques, répartis sur plusieurs pays européens et au Canada. La diversification géographique est notable avec des actifs en France, Allemagne, Irlande, Portugal, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Italie et Canada. La qualité des emplacements est bonne, avec une mutualisation des risques locatifs grâce à une diversité de locataires. Les baux sont solides, avec une durée ferme résiduelle moyenne de 15,35 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs. Les grands locataires ne représentent pas une part excessive des loyers, ce qui limite le risque de concentration.
Analyse financière
La performance financière de Pierval Santé est solide avec un taux de distribution de 5,10%, supérieur à la moyenne du marché de 4,52%. Le prix de la part a augmenté de 2% en 2023, reflétant une valorisation positive du patrimoine. Le résultat courant par part est de 8,70 €, légèrement en baisse par rapport à 2022. Le report à nouveau est de 0,21 €/part, offrant un coussin de sécurité modeste. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais leur impact sur le rendement net investisseur reste à surveiller. Globalement, la SCPI surperforme les benchmarks du secteur.
Endettement
La SCPI Pierval Santé présente un taux d'endettement de 7,95%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est raisonnable, avec des crédits à taux fixe et des lignes de crédit renouvelables. La maturité des emprunts est bien étalée, réduisant le risque de refinancement. L'impact de la hausse des taux d'intérêt est limité grâce à la structure de la dette. L'endettement est utilisé comme un levier de performance sans constituer un facteur de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Pierval Santé est de 98,34%, un niveau très élevé qui témoigne de la bonne gestion locative. La vacance locative est faible, et les renouvellements de baux se font dans de bonnes conditions. Le pipeline de relocations est bien géré, avec peu de risques de départ de locataires importants. Les revenus locatifs sont donc solides et devraient rester stables dans les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de Pierval Santé est dynamique, avec un focus sur les actifs de santé neufs et en construction. En 2023, 50% des acquisitions étaient des VEFA, ce qui permet de bénéficier d'actifs modernes et adaptés aux besoins du secteur. Les cessions réalisées ont généré des plus-values, contribuant positivement à la performance. Le prix de la part a montré une tendance haussière sur les dernières années. La SCPI est bien positionnée pour continuer à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une stratégie d'investissement ciblée.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,10% vs 4,52%)
- + Diversification géographique et sectorielle solide
- + Taux d'occupation financier élevé (98,34%)
- + Stratégie d'acquisition dynamique avec une part importante de VEFA
- + Gestion proactive et transparente
Points négatifs
- − Légère baisse du résultat par part (-8%)
- − Report à nouveau modeste (0,21 €/part)
- − Collecte brute en baisse par rapport à 2022
- − Frais de gestion à surveiller
- − Risque de dilution à court terme lié aux opérations de construction