Rapport annuel 2021
SCPI Eurovalys · Advenis REIM
Synthèse
Eurovalys est une SCPI à capital variable gérée par Advenis REIM, spécialisée dans l'immobilier de bureaux en Allemagne. En 2021, elle a poursuivi sa croissance avec l'acquisition de 5 nouveaux immeubles pour un montant total de 142,7 M€. La SCPI a également augmenté le prix de sa part de 1 015 € à 1 030 €. Le taux de distribution brut s'établit à 4,74%, avec un dividende annuel de 48,10 € par part. Le taux d'occupation financier est de 93,50%, reflétant une bonne gestion locative malgré un contexte économique incertain.
Recommandation
Eurovalys est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement compétitif et d'une diversification géographique en Allemagne. L'horizon d'investissement recommandé est de 9 ans minimum. Les points de vigilance incluent la vacance locative et la dépendance à quelques grands locataires. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Eurovalys se distingue par sa gestion proactive et sa labellisation ISR. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une perspective de création de valeur à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Eurovalys est composé principalement de bureaux situés en Allemagne, représentant 96,33% des actifs. Les acquisitions de 2021 ont renforcé cette orientation avec des immeubles à Norderstedt, Munich Haar, Plattling, Karlsruhe et Würzburg. La répartition géographique est diversifiée, avec une concentration notable dans les villes de catégorie A comme Munich. Les locataires sont majoritairement des grandes entreprises internationales et allemandes, assurant une certaine stabilité des revenus locatifs. La durée moyenne des baux restants à courir est de 6,3 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur les revenus futurs. Cependant, la vacance locative à 9,67% et les risques liés à la dépendance à quelques grands locataires doivent être surveillés.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,74% est légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI (~4,5%), mais reste compétitif. Le prix de la part a augmenté de 1,47% en 2021, reflétant une valorisation positive du patrimoine. Le résultat courant de 51,66 € par part est supérieur au dividende distribué, permettant de renforcer le report à nouveau à 5,05 € par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que élevés, sont justifiés par la performance et la gestion active du patrimoine. Comparée aux benchmarks du secteur, Eurovalys se positionne favorablement grâce à sa stratégie d'investissement ciblée et à sa gestion rigoureuse.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 29,39%, Eurovalys reste en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est utilisée comme un levier de performance, permettant des acquisitions stratégiques. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais la gestion proactive de la dette semble maîtrisée. Le risque de refinancement est limité, et l'impact de la hausse des taux d'intérêt devrait être modéré grâce à une gestion prudente.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 93,50% est satisfaisant, bien que légèrement en baisse par rapport aux années précédentes. Le taux d'occupation physique (TOO) de 90,33% indique une vacance locative à surveiller. Les renouvellements de baux et les relocations ont permis de maintenir un bon niveau de revenus locatifs. Cependant, la vacance locative de 9,67% et les départs de locataires importants comme Tui à Hanovre nécessitent une attention particulière pour éviter une dégradation du TOF.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Eurovalys en 2021 a été dynamique, avec 5 nouveaux immeubles pour un montant total de 142,7 M€. Les cessions ont été inexistantes, ce qui montre une stratégie de consolidation du patrimoine. La tendance du prix de part sur les dernières années est à la hausse, avec une augmentation régulière. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, avec une capacité à saisir les opportunités d'acquisition et à créer de la valeur à long terme. La labellisation ISR obtenue en 2022 renforce l'attractivité de la SCPI pour les investisseurs soucieux des critères ESG.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution compétitif de 4,74%
- + Bonne diversification géographique et sectorielle
- + Gestion proactive de la dette avec un taux d'endettement de 29,39%
- + Labellisation ISR obtenue en 2022
- + Forte collecte nette de 167 M€ en 2021
Points négatifs
- − Vacance locative de 9,67% à surveiller
- − Dépendance à quelques grands locataires
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de la dette
- − Risque de vacance locative accru en cas de départs de locataires importants