Eurovalys
Gérée par Advenis REIM · Créée en 2016 · Données 2024
Synthèse
Eurovalys est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de bureaux en Allemagne. En 2020, malgré la pandémie, elle a enregistré une forte croissance avec une collecte nette de 163 M€. La capitalisation a augmenté de 36 % pour atteindre 611 M€. La SCPI a acquis 10 nouveaux immeubles et une participation majoritaire dans une SCI, portant la valeur de son patrimoine à 667,2 M€. Le taux de distribution net de fiscalité allemande s'élève à 4,50 % avec un dividende de 45,65 €/part.
Recommandation
Eurovalys est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'une diversification géographique en Allemagne. Un horizon d'investissement de 9 ans est recommandé pour bénéficier pleinement des rendements. Les points de vigilance incluent les frais de gestion et la file d'attente de parts en attente de retrait. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Eurovalys offre une performance solide mais avec des marges d'amélioration. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une gestion active et un portefeuille de qualité.
Évolution des performances
Prix de la part (€)
Taux de distribution (%)
Capitalisation
Nombre d'immeubles
Répartition par pays
Répartition par type de bien
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Eurovalys est principalement composé d'immeubles de bureaux situés en Allemagne, représentant 99,24 % des actifs. Les acquisitions de 2020 incluent des immeubles à Munich, Cologne, Stuttgart, et Wolfsburg, diversifiant ainsi géographiquement le portefeuille. Les locataires sont majoritairement de grandes entreprises internationales et allemandes, avec des baux fermes de longue durée, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. La qualité des emplacements et la diversification des locataires réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,50 % est légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %), mais reste compétitif. Le prix de la part est resté stable à 1015 €, sans variation sur l'exercice. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 2,01 €/part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont compensés par une gestion efficace des actifs. La performance financière est solide, bien que légèrement en deçà des meilleures SCPI du marché.
Endettement
Le taux d'endettement de 29,50 % est bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF, ce qui limite les risques financiers. La SCPI a contracté des emprunts pour financer ses acquisitions, mais le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas précisés. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais reste maîtrisé, minimisant ainsi les risques de refinancement.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 93,28 % et le taux d'occupation physique (TOO) de 95,20 % sont élevés, indiquant une bonne dynamique locative. Les surfaces vacantes représentent une faible proportion du portefeuille, et les relocations et renouvellements de baux sont en cours. La durée moyenne des baux restant à courir est de 5,9 ans, assurant une stabilité des revenus locatifs à moyen terme. Les risques de départ de locataires importants semblent limités.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Eurovalys en 2020 s'est concentrée sur des immeubles de bureaux bien situés en Allemagne, avec un total investi de 305 M€. Aucune cession n'a été réalisée, ce qui montre une stratégie de consolidation du portefeuille. Le prix de la part est resté stable sur les dernières années, et la SCPI semble bien positionnée pour profiter de la reprise économique post-pandémie. La société de gestion a démontré sa capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et diversifiée.
Liquidité & collecte
La collecte nette de 163 M€ en 2020 montre une confiance continue des investisseurs. Cependant, la file d'attente de parts en attente de retrait, bien que faible (1 595 parts), doit être surveillée. La liquidité de la SCPI est globalement bonne, mais pourrait être améliorée par des cessions d'actifs ou des mesures de gestion de la collecte. Comparée aux pratiques du marché, Eurovalys offre une liquidité satisfaisante, mais avec des marges d'amélioration possibles.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation physique élevé à 95,20 %
- + Diversification géographique et sectorielle des actifs
- + Stabilité du prix de la part à 1015 €
- + Collecte nette significative de 163 M€
- + Durée moyenne des baux restant à courir de 5,9 ans
Points négatifs
- − Taux de distribution légèrement inférieur à la moyenne du marché
- − Frais de gestion relativement élevés
- − File d'attente de parts en attente de retrait
- − Absence de cessions d'actifs en 2020
- − Impact potentiel de la pandémie sur certains locataires
Patrimoine immobilier (2024)
11 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeuble de bureaux à Wolfsburg | Wolfsburg | Allemagne | bureau | 35 157 m² | 88.8 M€ | 2020-12-01 |
| Immeuble de bureaux à Mülheim | Mülheim | Allemagne | bureau | 16 584 m² | 31.8 M€ | 2020-06-01 |
| Immeuble de bureaux à Cologne (Edmund Rumpler Strasse) | Cologne | Allemagne | bureau | 14 610 m² | 31.2 M€ | 2020-06-01 |
| Immeuble de bureaux à Francfort (Bad-Vilbel) | Francfort | Allemagne | bureau | 10 931 m² | 28.6 M€ | 2020-12-01 |
| Immeuble de bureaux à Gaimersheim | Gaimersheim | Allemagne | bureau | 9 153 m² | 26.7 M€ | 2020-01-01 |
| Immeuble de bureaux à Reutlingen | Reutlingen | Allemagne | bureau | 11 270 m² | 23.5 M€ | 2020-05-01 |
| Immeuble de bureaux à Cologne (Stolberger Strasse) | Cologne | Allemagne | bureau | 10 778 m² | 21.2 M€ | 2020-07-01 |
| Immeuble de bureaux à Gelsenkirchen | Gelsenkirchen | Allemagne | bureau | 12 215 m² | 15.5 M€ | 2020-07-01 |
| Immeuble de bureaux à Stuttgart | Stuttgart | Allemagne | bureau | 8 104 m² | 15.5 M€ | 2020-10-01 |
| Immeuble de bureaux à Cologne (Widdersdorfer Strasse) | Cologne | Allemagne | bureau | 7 657 m² | 13.3 M€ | 2020-07-01 |
| Immeuble de bureaux à Bremerhaven | Bremerhaven | Allemagne | bureau | 3 805 m² | 8.5 M€ | 2020-11-01 |