Rapport annuel 2020
SCPI Eurovalys · Advenis REIM
Synthèse
La SCPI Eurovalys est une SCPI d’entreprise à capital variable gérée par Advenis Real Estate Investment Management. Elle investit principalement dans des immeubles de bureaux situés en Allemagne. En 2020, la SCPI a maintenu un taux d’occupation financier de 94,19% et a distribué un dividende de 45,13 € par part. La capitalisation de la SCPI s'élève à 559 M€ avec un prix de souscription de 1015 € par part.
Recommandation
La SCPI Eurovalys est adaptée aux investisseurs prudents cherchant une exposition à l'immobilier de bureaux en Allemagne. L'horizon d'investissement recommandé est de 9 ans minimum. Les points de vigilance incluent le faible taux de distribution et les frais de gestion élevés. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Eurovalys présente une performance locative solide mais un rendement financier inférieur. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à la stabilité des revenus locatifs et à la gestion des frais.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Eurovalys est composé principalement d'immeubles de bureaux situés en Allemagne, notamment dans des villes comme Cologne. Les acquisitions récentes incluent des immeubles dans des parcs technologiques, ce qui indique une orientation vers des emplacements stratégiques et modernes. La surface totale du patrimoine est de 215 829 m², avec un taux d'occupation financier de 94,19%. La diversification géographique est limitée à l'Allemagne, ce qui peut être un risque en termes de concentration géographique. Cependant, la qualité des emplacements et la durée moyenne des baux (6,09 ans pour certains immeubles) sont des points positifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 1,0% est nettement inférieur à la moyenne du marché des SCPI (~4,5%), ce qui peut être préoccupant pour les investisseurs en quête de rendement. Le dividende par part a été stable à 10,15 € pour les trois premiers trimestres de 2020, avec une légère augmentation à 15,68 € au T4 2019. La valeur de réalisation et de reconstitution par part sont respectivement de 893,37 € et 1060,84 €, ce qui montre une certaine solidité des actifs sous-jacents. Les frais de gestion annuels de 12% TTI sont relativement élevés et peuvent impacter le rendement net pour les investisseurs.
Endettement
Le rapport ne fournit pas d'informations spécifiques sur le niveau d'endettement (LTV) de la SCPI Eurovalys. En l'absence de ces données, il est difficile d'évaluer précisément la structure financière et le risque de refinancement. Cependant, l'absence de mention d'un endettement élevé peut être interprétée comme un signe de prudence de la part de la société de gestion.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 94,19% est un indicateur positif, montrant une bonne performance locative. Il n'y a pas de locaux sous franchise de loyer ni en travaux de restructuration, ce qui indique une stabilité des revenus locatifs. La vacance de 5,81% est relativement faible, mais il est important de surveiller les renouvellements de baux et les éventuels départs de locataires importants pour maintenir ce niveau de performance.
Dynamique
La SCPI Eurovalys a réalisé des acquisitions stratégiques à Cologne, avec des rendements immobiliers immédiats de 5,38% et 5,83%. Ces acquisitions montrent une volonté de renforcer le portefeuille avec des actifs de qualité dans des emplacements technologiques. La tendance du prix de part est stable à 1015 €, mais le taux de distribution faible pourrait limiter l'attractivité pour de nouveaux investisseurs. La stratégie de la société de gestion semble axée sur la stabilité et la qualité des actifs, ce qui est positif pour la création de valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 94,19%
- + Acquisitions récentes dans des emplacements stratégiques
- + Durée moyenne des baux relativement longue
- + Stabilité du prix de part à 1015 €
Points négatifs
- − Taux de distribution très faible à 1,0%
- − Frais de gestion annuels élevés à 12% TTI
- − Concentration géographique limitée à l'Allemagne
- − Absence d'informations sur le niveau d'endettement