Rapport annuel 2021
SCPI Epargne Foncière · La Française
Synthèse
Épargne Foncière est une SCPI d'entreprise à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. En 2021, elle a fusionné avec Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège, devenant la plus grande SCPI du marché en termes de capitalisation. Elle a réalisé 8 nouveaux investissements pour 212 M€, diversifiant son portefeuille en France et en Europe. Le taux de distribution s'est maintenu à 4.57%, avec une collecte nette de 220 M€ et une capitalisation de 4.5 milliards d'euros.
Recommandation
Épargne Foncière est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, avec une attention particulière aux risques climatiques et géopolitiques. La SCPI offre une bonne liquidité et un rendement compétitif, mais les investisseurs doivent être conscients des risques liés à l'efficacité énergétique des actifs. Conviction positive sur cette SCPI, avec une gestion exemplaire et une stratégie durable.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Épargne Foncière détient un portefeuille diversifié principalement composé de bureaux (77.75%), commerces (15.50%), et autres actifs comme la santé et l'éducation (4.59%). Géographiquement, elle est majoritairement investie en Île-de-France (39.47%), suivie par les régions françaises (27.16%) et des actifs en Allemagne (7.45%). Les actifs sont situés dans des emplacements stratégiques, souvent dans des grandes métropoles, offrant une bonne accessibilité et des caractéristiques durables. La diversification des locataires et la qualité des baux, avec une durée résiduelle moyenne de 5.5 ans, renforcent la solidité du portefeuille.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4.57% est compétitif par rapport à la moyenne du marché (~4.5%). La stabilité du prix de part, avec une légère augmentation de 0.97%, reflète une gestion prudente et efficace. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau représente plus de 8 mois de distribution, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, permettant de maintenir un bon rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, Épargne Foncière affiche une performance solide et régulière.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 19.27%, Épargne Foncière reste bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement composée d'emprunts hypothécaires avec une durée résiduelle pondérée de 5.7 ans. Le coût moyen de la dette est attractif, et la maturité des emprunts est bien gérée, réduisant les risques de refinancement. L'endettement est utilisé comme levier de performance, permettant des acquisitions stratégiques sans augmenter significativement le risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 93.8% et le taux d'occupation physique de 92.5% sont des indicateurs positifs de la dynamique locative. La vacance est principalement concentrée en périphérie, tandis que les emplacements centraux affichent une bonne occupation. Les renouvellements de baux et les relocations sont bien gérés, avec des contacts en cours pour les surfaces vacantes. La situation locative est stable, et les revenus locatifs devraient rester solides dans les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Épargne Foncière est orientée vers des actifs de dernière génération, souvent situés dans des emplacements centraux. Les cessions de 12 actifs vacants ou vieillissants ont permis de générer des plus-values et de résorber des surfaces vacantes. La tendance du prix de part est à la hausse, avec une augmentation de 0.97% en 2022. La stratégie de rotation du portefeuille et l'investissement dans des actifs durables montrent une capacité à créer de la valeur à long terme, malgré un contexte géopolitique incertain.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution compétitif à 4.57%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Gestion prudente de l'endettement
- + Bonne dynamique locative avec TOF à 93.8%
- + Stratégie d'acquisition orientée vers des actifs durables
Points négatifs
- − Part des actifs inefficaces sur le plan énergétique à 87%
- − Risque de vacance en périphérie
- − Impact potentiel des risques climatiques physiques
- − Incertitude liée à la crise géopolitique
- − Niveau élevé d'incertitude sur les émissions de CO2