Rapport annuel 2019
SCPI Epargne Foncière · La Française
Synthèse
La SCPI Épargne Foncière est une SCPI d'entreprise à capital variable, principalement investie dans des bureaux situés en Île-de-France. En 2024, elle a été marquée par une baisse de la valeur de réalisation et une collecte nette négative. La société de gestion a ajusté le prix de souscription à 670 euros à compter de 2025. Le taux de distribution pour 2024 s'établit à 4,52 %, avec un dividende de 36,72 euros par part.
Recommandation
La SCPI Épargne Foncière est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification patrimoniale avec une exposition modérée aux bureaux et commerces. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour lisser les cycles immobiliers et bénéficier des éventuelles revalorisations. Les points de vigilance incluent la gestion de la liquidité, la stabilisation de la valeur de réalisation et la capacité à maintenir un taux d'occupation élevé. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Épargne Foncière présente des performances correctes mais doit améliorer certains aspects pour rester compétitive. La conviction est neutre avec une tendance à la prudence.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Épargne Foncière est majoritairement composé de bureaux (70,94 %), suivis par les commerces (19,41 %) et les actifs de santé et d'éducation (3,40 %). Géographiquement, il est principalement situé en Île-de-France (37,59 %), en régions (31,82 %) et à Paris (22,44 %). La diversification géographique inclut également l'Allemagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l'Irlande. Les actifs sont bien répartis, mais la concentration en bureaux en Île-de-France expose la SCPI à des risques de vacance locative et de dépréciation en cas de crise économique régionale. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts, mais la solidité des baux et la durée moyenne des baux restant à courir (5,0 ans) nécessitent une attention particulière pour éviter des risques de vacance.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,52 % est en ligne avec la moyenne du marché (~4,5 %), mais la stabilité du prix de part à 835 euros masque une baisse de la valeur de réalisation de 13,14 % sur l'année. Le résultat courant de 30,22 euros par part est inférieur à la distribution de 36,72 euros, indiquant un recours au report à nouveau et aux plus-values pour maintenir le dividende. Le report à nouveau de 1,52 euros par part offre un coussin de sécurité limité. Les frais de gestion, bien que non détaillés, doivent être surveillés pour leur impact sur le rendement net investisseur. La performance financière est correcte mais montre des signes de tension, notamment avec une collecte nette négative.
Endettement
La SCPI affiche un taux d'endettement de 20,07 %, bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 3,6 ans, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. Cependant, l'augmentation des taux d'intérêt pourrait alourdir le coût de la dette à moyen terme. L'endettement reste un levier de performance modéré, mais il est crucial de surveiller l'évolution des conditions de marché pour éviter une augmentation significative des coûts de portage.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 92,7 % est un signal positif, bien que légèrement en dessous du seuil de 95 % considéré comme excellent. La vacance locative est principalement concentrée en Île-de-France et à Paris, avec des locaux vacants significatifs à Issy-les-Moulineaux et Nanterre. Les renégociations et renouvellements de baux en cours sont essentiels pour maintenir ce niveau de TOF. La dynamique locative est globalement solide, mais la SCPI doit rester proactive pour éviter une augmentation de la vacance, notamment dans les secteurs les plus concurrencés.
Dynamique
En 2024, la SCPI n'a réalisé aucun investissement en raison d'une collecte nette négative, mais a poursuivi un plan d'arbitrage avec 27 cessions pour un montant total de 147 millions d'euros. La stratégie de rotation du portefeuille vise à financer les travaux et restructurations en cours. La baisse du prix de souscription à 670 euros en 2025 reflète une adaptation aux nouvelles valeurs de réalisation. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une stabilité apparente, mais la baisse de la valeur de réalisation indique une pression sur les actifs. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de sa capacité à relancer la collecte et à investir dans des actifs de qualité.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier de 92,7 %, signal positif
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Taux d'endettement modéré à 20,07 %
- + Plan d'arbitrage actif avec 27 cessions en 2024
Points négatifs
- − Collecte nette négative de 5,75 millions d'euros
- − Baisse de la valeur de réalisation de 13,14 % sur l'année
- − File d'attente de 34 747 parts en attente de retrait
- − Dépendance élevée aux bureaux en Île-de-France