Rapport annuel 2020
SCPI Epargne Foncière · La Française
Synthèse
Épargne Foncière est une SCPI d'entreprise à capital variable gérée par La Française Real Estate Managers. En 2019, elle a poursuivi son développement avec une collecte nette de 369 M€, permettant d'investir 452,8 M€ dans 16 nouveaux actifs. La SCPI a également diversifié son portefeuille avec des acquisitions en Europe et des investissements dans des résidences gérées. Le taux de distribution s'établit à 4,40%, avec un dividende de 35,64 €/part.
Recommandation
Épargne Foncière est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une diversification géographique et sectorielle avec un rendement compétitif. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie de création de valeur. Les points de vigilance incluent la gestion des vacants et l'impact potentiel de la crise sanitaire. Globalement, la SCPI offre une performance solide et une bonne gestion des risques, avec une conviction positive pour les investisseurs à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Épargne Foncière est principalement composé de bureaux (66,46%) et de commerces (27,54%), avec une présence notable en Île-de-France (35,56%) et à Paris (16,13%). La SCPI a également investi en Allemagne et aux Pays-Bas, représentant respectivement 6,92% et 0,56% du portefeuille. Les actifs sont bien diversifiés géographiquement et sectoriellement, avec une bonne qualité d'emplacement et des locataires solides tels que PwC, Airbus et EDF. La durée moyenne des baux restant à courir est de 5,3 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,40% est légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), mais reste compétitif. Le prix de la part a augmenté de 1,25% en 2019, reflétant une appréciation de la valeur du patrimoine. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 11,24 €/part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, représentant 7,97% des revenus, ce qui est raisonnable et permet de maintenir un rendement net attractif pour les investisseurs.
Endettement
Le taux d'endettement de 19,55% est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF, ce qui limite le risque financier. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 6,6 ans, avec un coût moyen de la dette restant raisonnable. La SCPI utilise des instruments financiers à terme pour se couvrir contre les risques de taux, ce qui montre une gestion prudente de l'endettement. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance sans augmenter significativement le risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 91,20% et le taux d'occupation physique (TOO) de 93,40% sont des indicateurs positifs de la dynamique locative. La vacance est principalement concentrée sur quelques actifs, avec des efforts de commercialisation en cours pour réduire ces taux. Les renouvellements de baux et les relocations sont bien gérés, avec des locataires de qualité et des baux de longue durée. La solidité des revenus locatifs est assurée pour les prochaines années, malgré quelques risques de vacance à court terme.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Épargne Foncière est axée sur des actifs de qualité en France et en Europe, avec un focus sur les bureaux et les résidences gérées. Les cessions réalisées en 2019 ont permis de dégager des plus-values, contribuant à la performance globale. La stratégie de rotation du portefeuille est bien exécutée, avec une tendance à la hausse du prix de part sur les dernières années. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme, en s'adaptant aux évolutions du marché immobilier.
Points clés
Points positifs
- + Bonne diversification géographique et sectorielle
- + Taux d'occupation financier et physique élevés
- + Gestion prudente de l'endettement
- + Capacité à générer des plus-values sur les cessions
- + Forte collecte nette, signal de confiance des investisseurs
Points négatifs
- − Taux de distribution légèrement inférieur à la moyenne du marché
- − Quelques actifs avec des taux de vacance élevés
- − Impact potentiel de la crise sanitaire sur les revenus locatifs
- − Risque lié aux investissements en VEFA
- − Dépendance à l'Île-de-France pour une part importante du portefeuille