Rapport annuel 2023
SCPI Wemo One · Wemo REIM
Synthèse
La SCPI Wemo One, lancée en 2024, adopte une stratégie d'investissement 'Smart Cap' centrée sur le locataire. Avec une capitalisation de 12,7 M€, elle a rapidement déployé son capital en investissant principalement dans des actifs commerciaux en France et en Espagne. Le taux d'occupation financier et opérationnel est de 100%, et la SCPI vise un taux de distribution cible de 9,5% pour 2025.
Recommandation
La SCPI Wemo One est adaptée aux investisseurs dynamiques recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans, avec une attention particulière à la diversification géographique et sectorielle. Les points de vigilance incluent la durée des baux et les frais de gestion. Globalement, la SCPI présente une forte dynamique de croissance et une gestion prudente de l'endettement, ce qui en fait une option attractive pour les investisseurs avertis.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Wemo One est principalement composé de commerces (75%) et de bureaux (25%), répartis entre la France (45%) et l'Espagne (55%). Les actifs sont situés dans des zones à forte densité économique et commerciale, notamment en région Hauts-de-France et dans des villes espagnoles dynamiques comme Jerez et Ourense. La diversification géographique et sectorielle est notable, bien que le portefeuille soit encore jeune. Les baux sont relativement courts, mais la présence de fonds de commerce solides garantit une certaine stabilité locative. Les locataires sont diversifiés, couvrant des secteurs comme le commerce de bouche, l'assurance, et les services à la personne.
Analyse financière
Le taux de distribution de 7% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est un point fort. Le prix de la part est stable à 200€, avec une valeur de réalisation de 185,91€ et une valeur de reconstitution de 215,84€. Le résultat net de l'exercice est de 218 723€, avec un dividende de 10€ par part. Les frais de gestion, à 11% HT des produits locatifs, sont dans la norme du secteur. Le report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui pourrait indiquer une gestion prudente des réserves.
Endettement
La SCPI Wemo One présente un taux d'endettement de 5,1%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette bancaire s'élève à 586 K€, avec des emprunts à taux fixe de 4,5% sur 5 ans. Le faible niveau d'endettement réduit le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt, ce qui est un point positif pour la stabilité financière à long terme.
Occupation
Le taux d'occupation financier et opérationnel est de 100%, ce qui est un excellent indicateur de la solidité locative. Les baux ont une durée ferme moyenne de 4 ans, ce qui est relativement court mais compensé par la qualité des locataires et la présence de fonds de commerce. Aucun événement notable n'est à signaler en matière de gestion locative, et des renouvellements de baux sont en cours, notamment avec la Société Générale à Orléans.
Dynamique
La SCPI Wemo One a réalisé des acquisitions pour un montant total de 11,3 M€ en 2024, avec un rendement acte en main moyen de 9,1%. Les acquisitions se concentrent sur des actifs de petites tailles, principalement des commerces et des bureaux. La stratégie 'Smart Cap' vise à maximiser la création de valeur en investissant dans des actifs à forte valeur d'usage et en bénéficiant d'un rapport de force favorable au bailleur. La diversification géographique pourrait s'étendre à d'autres pays européens à partir de 2025.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 7%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier et opérationnel de 100%.
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- + Faible taux d'endettement de 5,1%, réduisant le risque financier.
- + Collecte nette de 12,7 M€, témoignant d'un fort dynamisme.
Points négatifs
- − Durée ferme des baux relativement courte (4 ans).
- − Portefeuille encore jeune, avec une concentration sur les commerces.
- − Absence de mention du report à nouveau, limitant la visibilité sur les réserves.
- − Frais de gestion de 11% HT, impactant le rendement net investisseur.