Rapport annuel 2019
SCPI Wemo One · Wemo REIM
Synthèse
La SCPI Wemo One, créée en avril 2024, se concentre sur une stratégie d'investissement 'Smart Cap' centrée sur le locataire. En 2024, elle a rapidement déployé son capital, atteignant une capitalisation de 12,7 M€. Son portefeuille est principalement composé de commerces (75%) et de bureaux (25%) situés en France et en Espagne. Le taux d'occupation financier et opérationnel est de 100%, avec un rendement moyen des acquisitions de 9,1% AEM. La SCPI vise un taux de distribution cible de 9,5% pour 2025.
Recommandation
La SCPI Wemo One est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Les points de vigilance incluent la diversification sectorielle et la gestion des frais de gestion. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Wemo One se distingue par son taux de distribution élevé et sa gestion locative efficace. Notre conviction est positive sur cette SCPI, avec une perspective de croissance et de création de valeur à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Wemo One est composé à 75% de commerces et à 25% de bureaux, répartis entre la France (45%) et l'Espagne (55%). Les actifs sont situés dans des zones à forte densité économique et commerciale, notamment en région Hauts-de-France et dans des villes espagnoles dynamiques comme Jerez et Ourense. La diversification géographique et sectorielle est notable, bien que le portefeuille soit actuellement surpondéré en commerces. Les locataires sont diversifiés, couvrant des secteurs tels que le commerce de bouche, l'assurance, et les services à la personne. La durée moyenne ferme des baux restants est de 4 ans, ce qui, bien que court, est compensé par la solidité des fonds de commerce des locataires.
Analyse financière
Le taux de distribution de 7% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est un point positif. Le prix de la part est stable à 200€, avec une valeur de réalisation de 185,91€ et une valeur de reconstitution de 215,84€. Le dividende par part est de 10€, distribué en deux acomptes. Le report à nouveau de 70 571,11€ offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, à 11% HT des produits locatifs, sont dans la norme mais doivent être surveillés pour leur impact sur le rendement net investisseur. La performance financière est solide, mais la SCPI doit maintenir ses efforts pour diversifier davantage son portefeuille et sécuriser ses revenus locatifs.
Endettement
La SCPI Wemo One affiche un taux d'endettement de 5,1%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette bancaire s'élève à 586 K€, avec des emprunts à taux fixe de 4,5% sur 5 ans. Le faible niveau d'endettement réduit le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt. L'endettement actuel est un levier de performance modéré, permettant à la SCPI de financer ses acquisitions sans exposer excessivement ses associés à des risques financiers.
Occupation
Le taux d'occupation financier et opérationnel de 100% est un signal très positif, indiquant une gestion locative efficace. La vacance locative est nulle, et les locataires sont diversifiés et stables. La durée moyenne ferme des baux restants est de 4 ans, ce qui est relativement court mais compensé par la solidité des fonds de commerce des locataires. Un renouvellement de bail est en cours avec la Société Générale à Orléans, ce qui pourrait renforcer la stabilité des revenus locatifs. La SCPI doit continuer à anticiper les rotations locatives pour maintenir ce niveau de performance.
Dynamique
La politique d'acquisition de Wemo One est axée sur des actifs de petites tailles (<5 M€) en France et en Espagne, avec un rendement acte en main moyen de 9,1%. En 2024, la SCPI a acquis huit actifs pour un montant total de 10,5 M€. La stratégie 'Smart Cap' vise à maximiser la création de valeur en se concentrant sur des locataires solides et des emplacements stratégiques. La SCPI n'a pas encore réalisé de cessions, mais les expertises montrent une plus-value latente de 977 K€. La tendance du prix de part est stable, et la SCPI est bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une diversification progressive de son portefeuille.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 7%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier et opérationnel de 100%, indiquant une gestion locative efficace.
- + Diversification géographique et sectorielle avec des actifs en France et en Espagne.
- + Endettement faible à 5,1%, réduisant les risques financiers.
- + Plus-value latente de 977 K€, témoignant de la pertinence des acquisitions.
Points négatifs
- − Portefeuille actuellement surpondéré en commerces (75%).
- − Durée moyenne ferme des baux restants relativement courte (4 ans).
- − Frais de gestion de 11% HT des produits locatifs, à surveiller pour leur impact sur le rendement net.
- − Absence de cessions d'actifs, limitant la rotation du portefeuille.
- − Dépendance initiale à des locataires de commerces, nécessitant une diversification accrue.