Rapport annuel 2022
SCPI Upeka · Axipit REP
Synthèse
La SCPI Upeka, lancée en 2023, se positionne sur le marché immobilier européen avec une stratégie diversifiée. Elle investit dans des actifs commerciaux, logistiques et de bureaux en France, Espagne et Pays-Bas. La SCPI a enregistré une collecte nette de 20,03 M€ et affiche un taux d'occupation financier et physique de 100%. La capitalisation atteint 20 M€ avec une valeur de réalisation de 180,76 €/part et une valeur de reconstitution de 192,06 €/part.
Recommandation
La SCPI Upeka est adaptée aux investisseurs dynamiques recherchant un rendement élevé et une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie d'acquisition et de gestion dynamique. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et l'historique limité de la SCPI. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à ses performances solides et son absence d'endettement.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Upeka est composé principalement d'actifs commerciaux (70%), logistiques et de bureaux (21%). Les investissements sont répartis géographiquement entre la France (31%), l'Espagne (39%) et les Pays-Bas (30%). Les actifs sont situés dans des zones urbaines dynamiques, offrant une bonne résilience face aux fluctuations du marché. Les baux ont une durée ferme moyenne (WALT) de 7,10 ans, assurant une stabilité des revenus locatifs. Les grands locataires incluent des enseignes comme Basic-Fit, garantissant une diversification et une solidité des loyers.
Analyse financière
La SCPI Upeka affiche un taux de distribution de 7,70%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est de 176,40 €, avec une valeur de réalisation de 180,76 €/part et une valeur de reconstitution de 192,06 €/part. Le résultat net de l'exercice est de 12 886,10 €, affecté au report à nouveau. Les frais de gestion, incluant une commission de 16% sur les loyers et 5% sur les acquisitions, impactent le rendement net investisseur. La performance financière est solide, mais les frais de gestion élevés pourraient limiter le rendement net.
Endettement
La SCPI Upeka n'a contracté aucun emprunt bancaire, affichant un taux d'endettement (LTV) de 0%. Cette absence de dette élimine le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage. L'absence d'endettement est un point positif, réduisant les risques financiers et offrant une plus grande flexibilité pour de futures acquisitions.
Occupation
La SCPI Upeka affiche un taux d'occupation financier et physique de 100%, ce qui est un signal très positif. Tous les actifs sont actuellement occupés, réduisant le risque de vacance. La durée ferme des baux restant à courir est de 7,10 ans, assurant une stabilité des revenus locatifs. La gestion dynamique et l'accompagnement des locataires devraient permettre de maintenir ce niveau d'occupation élevé dans les prochaines années.
Dynamique
La SCPI Upeka a investi 10,8 M€ en 2023, répartis entre la France, l'Espagne et les Pays-Bas. Les acquisitions ont été réalisées à des rendements acte en main moyens de 7,70%. La stratégie d'acquisition est diversifiée, ciblant des actifs commerciaux, logistiques et de bureaux. La SCPI prévoit d'étendre son portefeuille à de nouveaux marchés comme l'Irlande et la Finlande. La gestion dynamique et la diversification géographique et sectorielle devraient permettre de saisir des opportunités et de créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 7,70%
- + Taux d'occupation financier et physique de 100%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Absence d'endettement
- + Collecte nette positive de 20,03 M€
Points négatifs
- − Frais de gestion élevés (16% des loyers et 5% des acquisitions)
- − SCPI récente avec un historique limité
- − Rendement net potentiellement impacté par les frais de gestion