Rapport annuel 2020
SCPI Upeka · Axipit REP
Synthèse
La SCPI UPÊKA, gérée par Axipit Real Estate Partners, est une SCPI de rendement à capital variable. Elle vise à générer des revenus locatifs réguliers pour ses associés à travers un portefeuille immobilier diversifié en termes de typologie d'actifs et de localisation géographique. La stratégie d'investissement inclut des actifs en France, dans l'Union européenne et au Royaume-Uni, avec une attention particulière aux critères ESG. L'objectif de rendement est un TRI de 6,50% sur 8 ans et un taux de distribution annuel de 5,50%.
Recommandation
La SCPI UPÊKA est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche de revenus réguliers et d'une diversification géographique et typologique. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans. Les points de vigilance incluent le manque de transparence sur certains indicateurs financiers et la liquidité. Comparée aux meilleures SCPI du marché, UPÊKA présente des atouts mais nécessite une meilleure communication sur ses performances financières et locatives. Conviction neutre à positive, sous réserve de plus de transparence.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI UPÊKA est diversifié, incluant des bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activités, entrepôts, résidences de services, hôtels, logements et parkings. Cette diversification permet de mutualiser les risques locatifs et d'optimiser le rendement. La répartition géographique couvre la France, l'Union européenne et le Royaume-Uni, ce qui offre une exposition à différents marchés immobiliers. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des atouts, bien que la solidité des baux et la durée moyenne des engagements locatifs ne soient pas mentionnées. La politique ESG est un point fort, avec des acquisitions analysées selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,50% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est attractif pour les investisseurs. Cependant, les données sur l'évolution du prix de part, le résultat courant vs résultat distribué, et le report à nouveau ne sont pas disponibles, ce qui limite l'analyse de la performance financière. Les frais de gestion, estimés à 0,85% de la valeur de l'investissement par an, semblent raisonnables mais leur impact sur le rendement net investisseur n'est pas précisé. La performance financière semble solide mais nécessite plus de données pour une évaluation complète.
Endettement
La SCPI UPÊKA peut recourir à l'endettement jusqu'à 40% de la valeur des actifs immobiliers, avec la possibilité de financer un investissement immobilier jusqu'à 100% de sa valeur d'acquisition. Le niveau d'endettement actuel (LTV) n'est pas mentionné, ce qui empêche une comparaison avec la norme prudentielle de 40% max AMF. Le coût moyen de la dette, la maturité des emprunts et le risque de refinancement ne sont pas détaillés. L'endettement peut être un levier de performance mais aussi un facteur de risque en cas de hausse des taux d'intérêt.
Occupation
Les taux d'occupation financier (TOF) et opérationnel (TOO) ne sont pas mentionnés, ce qui limite l'analyse de la dynamique locative. La vacance par type d'actif ou géographie, les renouvellements de baux et les renégociations en cours ne sont pas détaillés. Sans ces informations, il est difficile d'évaluer la solidité des revenus locatifs et le risque de départ de locataires importants. Une meilleure transparence sur ces indicateurs serait nécessaire pour une évaluation complète.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI UPÊKA se concentre sur des actifs diversifiés en termes de typologie et de localisation, avec une attention particulière aux critères ESG. Les cessions réalisées et les plus ou moins-values dégagées ne sont pas mentionnées, ce qui limite l'analyse de la stratégie de rotation du portefeuille. La tendance du prix de part sur 3 à 5 ans n'est pas disponible. La SCPI semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à sa diversification et sa politique ESG, mais des données supplémentaires sur les acquisitions et cessions seraient utiles.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution attractif de 5,50%
- + Diversification géographique et typologique des actifs
- + Politique ESG intégrée dans la stratégie d'investissement
- + Objectif de TRI de 6,50% sur 8 ans
Points négatifs
- − Manque de données sur le prix de part et sa variation
- − Informations limitées sur le taux d'occupation financier et opérationnel
- − Absence de détails sur le niveau d'endettement actuel
- − Données financières incomplètes pour une analyse approfondie