Rapport annuel 2021
SCPI My Share SCPI · My Share Company
Synthèse
MyShareSCPI est une SCPI diversifiée investissant principalement en bureaux, commerces et locaux d'activité en France et en Europe. En 2021, elle a maintenu un taux de distribution de 5,03% et a revalorisé le prix de sa part de 2,5%. La capitalisation a atteint 226 M€ avec une collecte brute de 55,24 M€. Le taux d'occupation financier moyen s'est établi à 93,10%. La SCPI a obtenu le label ISR en début 2022, témoignant de son engagement en faveur d'un investissement responsable et durable.
Recommandation
MyShareSCPI est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et la concentration en bureaux. La SCPI se distingue par sa diversification géographique et typologique, sa gestion proactive et l'obtention du label ISR. La recommandation est positive, avec une conviction de performance solide à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de MyShareSCPI est composé de bureaux (61,64%), de commerces (21,44%) et de locaux industriels (8,10%), avec une diversification géographique en France et en Europe. Les actifs sont situés principalement en province (74,12%) et en région parisienne (15,13%). La SCPI a renforcé ses positions en Espagne avec l'acquisition d'un deuxième immeuble à Valence. La diversification des locataires est notable avec 255 baux en gestion, représentant un loyer total de 13,8 M€. La durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 4,45 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. La qualité des emplacements et la solidité des baux sont des atouts pour la SCPI, bien que la concentration en bureaux puisse présenter un risque en cas de mutation rapide des usages de travail.
Analyse financière
La performance financière de MyShareSCPI est solide avec un taux de distribution de 5,03%, supérieur à la moyenne du marché de 4,49%. Le prix de la part a été revalorisé de 2,5% en 2021, passant de 180,00 € à 184,50 €. Le résultat net par part s'élève à 9,87 €, avec un dividende distribué de 9,06 € par part. Le report à nouveau est de 1,44 € par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, incluant une commission de souscription de 10% HT, sont relativement élevés mais justifiés par la performance et la gestion active du patrimoine. La SCPI se positionne favorablement par rapport aux benchmarks du secteur.
Endettement
Le taux d'endettement de MyShareSCPI est de 8,40%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La SCPI a utilisé une ligne de crédit de 25 M€ pour financer ses acquisitions, avec un coût moyen de la dette basé sur l'Euribor 3 mois + 115 points de base. La maturité des emprunts et le faible niveau d'endettement réduisent le risque de refinancement. La hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage, mais l'endettement actuel reste un levier de performance maîtrisé.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) moyen de MyShareSCPI pour 2021 est de 93,10%, avec une amélioration au second semestre à 94,05%. Ce niveau est satisfaisant et indique une bonne dynamique locative. Les abandons de loyer ont été limités à 0,18% des loyers facturés, montrant une résilience face à la crise sanitaire. Le taux de recouvrement des loyers est supérieur à 98%, ce qui assure des revenus locatifs stables. La diversification des locataires et la gestion proactive des baux contribuent à la solidité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de MyShareSCPI en 2021 a été marquée par une diversification typologique et géographique, avec des investissements en bureaux, commerces, locaux d'activité et campings de luxe. La SCPI a réalisé 13 opérations pour un montant total de 49 M€, avec un rendement moyen net des immeubles de 6,57%. La stratégie de rotation du portefeuille et la sélectivité des acquisitions témoignent de la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme. La revalorisation du prix de la part et l'obtention du label ISR renforcent l'attractivité de la SCPI.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution de 5,03%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Revalorisation du prix de la part de 2,5% en 2021.
- + Obtention du label ISR, témoignant d'un engagement en faveur d'un investissement responsable.
- + Diversification géographique et typologique du patrimoine.
- + Faible taux de rotation des parts, indiquant la confiance des associés.
Points négatifs
- − Frais de gestion relativement élevés.
- − Concentration en bureaux pouvant présenter un risque en cas de mutation rapide des usages de travail.
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage.
- − Risque de répercussions économiques liées au conflit en Ukraine.