Rapport annuel 2020
SCPI GMA Essentialis · Greenman ARTH
Synthèse
La SCPI GMA Essentialis est spécialisée dans l'immobilier de grande distribution alimentaire en France et en Allemagne. En 2023, elle a augmenté son prix de part de 3% et a collecté 11,98 M€. Sa capitalisation atteint 33,4 M€. Le taux de distribution est de 3,01%, en baisse par rapport à 2022. Le patrimoine est diversifié avec des actifs principalement loués à Carrefour, Edeka et Rewe. La SCPI affiche un taux d'occupation financier de 99,09% et un taux d'endettement de 38,66%.
Recommandation
La SCPI GMA Essentialis est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une exposition à l'immobilier de grande distribution alimentaire en France et en Allemagne. Un horizon d'investissement de 10 ans est recommandé. Les points de vigilance incluent la baisse du taux de distribution et le niveau d'endettement. Comparée aux meilleures SCPI du marché, GMA Essentialis présente des atouts en termes de taux d'occupation et de qualité des locataires, mais doit améliorer son rendement. La recommandation est neutre, avec une perspective de performance modérée à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI GMA Essentialis est composé de 12 actifs immobiliers, répartis entre la France (28%) et l'Allemagne (72%). Les actifs sont principalement des supermarchés et des magasins de grande distribution alimentaire, loués à des enseignes de premier plan telles que Carrefour, Edeka et Rewe. La qualité des emplacements est bonne, avec des magasins situés dans des zones résidentielles et commerciales bien desservies. La diversification géographique et locative est satisfaisante, bien que Carrefour représente une part importante des loyers en France (96%). Les baux sont solides, avec des locataires de premier ordre et des taux d'occupation élevés. Le risque de dépréciation est limité grâce à la qualité des locataires et des emplacements.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI GMA Essentialis en 2023 montre un taux de distribution de 3,01%, en baisse par rapport à 2022 (5,52%). Le prix de part a été revalorisé de 3%, passant de 200 € à 206 €. Le résultat net de l'exercice est de 736 562 €, avec un dividende par part de 6,02 €. Le report à nouveau par part est de 0,57 €, offrant un coussin de sécurité modéré. Les frais de gestion, notamment les commissions de souscription, ont un impact significatif sur le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de la SCPI est inférieure à la moyenne, principalement en raison de la baisse du taux de distribution.
Endettement
La SCPI GMA Essentialis présente un taux d'endettement de 38,66%, proche de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée de deux emprunts in fine, l'un de 6,5 M€ pour les actifs français et l'autre de 14,3 M€ pour les actifs allemands, avec des maturités respectives de 7 et 5 ans. Le coût moyen de la dette est de 4,03%. La structure de la dette est relativement saine, mais la hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de refinancement à l'échéance des emprunts. L'endettement actuel est un levier de performance, mais il nécessite une gestion prudente pour éviter les risques de refinancement.
Occupation
La SCPI GMA Essentialis affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 99,09% et un taux d'occupation physique (TOP) de 99,79%, ce qui est très positif. La vacance locative est quasi inexistante, et le taux de recouvrement des loyers est de 99,94%. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours semblent bien gérés, avec des locataires de premier ordre comme Carrefour, Edeka et Rewe. Le pipeline de relocations est limité, et le risque de départ de locataires importants est faible. Les revenus locatifs devraient rester solides dans les 2 à 3 prochaines années, soutenus par la qualité des locataires et des emplacements.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI GMA Essentialis se concentre sur des actifs de grande distribution alimentaire en France et en Allemagne. En 2023, la SCPI a finalisé l'acquisition de six actifs en Allemagne pour un montant total de 35,4 M€. Les cessions d'actifs n'ont pas été mentionnées, ce qui indique une stratégie de conservation à long terme. Le prix de part a augmenté de 3% en 2023, reflétant une légère revalorisation du patrimoine. Sur les 3 à 5 dernières années, la tendance du prix de part est à la hausse. La société de gestion semble capable de créer de la valeur à long terme grâce à une sélection rigoureuse des actifs et une gestion prudente de la dette.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 99,09%
- + Diversification géographique entre la France et l'Allemagne
- + Locataires de premier ordre comme Carrefour, Edeka et Rewe
- + Revalorisation du prix de part de 3% en 2023
Points négatifs
- − Taux de distribution en baisse à 3,01%
- − Frais de gestion élevés impactant le rendement net
- − Concentration des loyers en France sur Carrefour (96%)
- − Endettement proche de la norme prudentielle (38,66%)