Rapport annuel 2019
SCPI GMA Essentialis · Greenman ARTH
Synthèse
La SCPI GMA Essentialis est spécialisée dans l'immobilier de commerce, principalement en France et en Allemagne. L'année 2023 a été marquée par une collecte nette significative et l'acquisition de plusieurs actifs en Allemagne. La stratégie d'investissement est axée sur des actifs de grande distribution alimentaire, avec des locataires solides comme Carrefour, Edeka et Rewe. La SCPI a également revalorisé le prix de la part de 3% en juillet 2023.
Recommandation
GMA Essentialis est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et une exposition à la grande distribution alimentaire. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent le taux de distribution inférieur à la moyenne du marché et le coût de la dette. Comparée aux meilleures SCPI du marché, GMA Essentialis présente une performance correcte avec des risques maîtrisés. Conviction neutre sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de GMA Essentialis est composé de 12 actifs immobiliers, répartis entre la France (28%) et l'Allemagne (72%). Les actifs sont principalement des supermarchés et des commerces de grande distribution alimentaire, avec des locataires de premier plan tels que Carrefour, Edeka et Rewe. La qualité des emplacements est bonne, avec des magasins situés dans des zones résidentielles et commerciales bien desservies. La diversification géographique et la solidité des locataires contribuent à la stabilité des revenus locatifs. Cependant, la concentration sur quelques grands locataires pourrait représenter un risque en cas de défaillance de l'un d'eux.
Analyse financière
La performance financière de GMA Essentialis en 2023 montre un taux de distribution de 3.01%, en baisse par rapport à 2022 (5.52%). La revalorisation du prix de la part de 3% est un signal positif, mais le taux de distribution reste inférieur à la moyenne du marché (~4.5%). Le résultat net de 736 562 € et le report à nouveau de 0.57 €/part indiquent une gestion prudente. Les frais de gestion, notamment les commissions de souscription, ont un impact significatif sur le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI présente une performance correcte mais pourrait améliorer son taux de distribution.
Endettement
Le taux d'endettement de GMA Essentialis est de 38.66%, proche de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La SCPI a contracté un emprunt de 14.3 M€ à taux fixe pour une durée de 5 ans, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. Le coût moyen de la dette est de 4.03%, ce qui est relativement élevé dans le contexte actuel de taux bas. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais il augmente également le risque en cas de hausse des taux d'intérêt.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 99.09% et le taux d'occupation physique (TOP) de 99.79% sont excellents, indiquant une très faible vacance. La SCPI bénéficie d'une stabilité locative grâce à des baux solides avec des grands distributeurs alimentaires. Le taux de recouvrement des loyers est de 99.94%, ce qui montre une bonne gestion des relations locatives. Les renouvellements de baux et les relocations sont bien gérés, réduisant le risque de départ de locataires importants.
Dynamique
La politique d'acquisition de GMA Essentialis est axée sur des actifs de grande distribution alimentaire, avec des prix d'achat et des rendements d'entrée attractifs. En 2023, la SCPI a acquis plusieurs actifs en Allemagne, augmentant ainsi sa diversification géographique. La revalorisation du prix de part de 3% en juillet 2023 est un signe positif de la dynamique de la SCPI. Sur les 3 à 5 dernières années, la SCPI a montré une capacité à créer de la valeur à long terme, malgré une baisse du taux de distribution en 2023.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier et physique très élevés (>99%)
- + Diversification géographique avec des actifs en France et en Allemagne
- + Locataires solides comme Carrefour, Edeka et Rewe
- + Revalorisation du prix de part de 3% en 2023
- + Bonne collecte nette et brute en 2023
Points négatifs
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché (3.01%)
- − Concentration des loyers sur quelques grands locataires
- − Coût moyen de la dette relativement élevé (4.03%)
- − Frais de gestion impactant le rendement net investisseur
- − Risque lié à l'endettement proche de la norme prudentielle (38.66%)