Rapport annuel 2021
SCPI Epsilon 360 · Epsicap REIM
Synthèse
La SCPI Epsilon 360° est spécialisée dans l'immobilier tertiaire de petite taille, avec une stratégie d'investissement opportuniste sans allocation sectorielle ou géographique prédéterminée. En 2023, elle a doublé sa capitalisation à 80 M€ grâce à une collecte nette de 39 M€. La SCPI a acquis 16 nouveaux actifs pour un montant total de 43,4 M€, portant la valeur totale de son patrimoine à 87 M€. Le taux de distribution s'est élevé à 6,25%, plaçant Epsilon 360° parmi les SCPI les plus performantes du marché.
Recommandation
La SCPI Epsilon 360° est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement élevé et d'une diversification patrimoniale. Son profil de risque est modéré, avec une gestion prudente de l'endettement et une excellente dynamique locative. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans, conformément aux pratiques du marché. Les points de vigilance incluent les frais liés aux acquisitions et cessions, ainsi que le suivi de la stratégie de rotation du portefeuille. Globalement, la SCPI présente une conviction positive pour les investisseurs équilibrés et dynamiques.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Epsilon 360° est diversifié en termes de types d'actifs, incluant des locaux d'activités, des commerces, des bureaux et des locaux mixtes. Les acquisitions récentes incluent des actifs situés en Ile-de-France, Rennes, Nice, Montpellier et d'autres régions françaises. La qualité des emplacements est généralement bonne, avec une préférence pour des zones commerciales dynamiques et des pôles économiques. La diversification des locataires est notable, avec 52 locataires issus majoritairement d'enseignes et de groupes nationaux. Les baux sont solides, avec des durées fermes allant jusqu'à 9 ans, ce qui réduit le risque de vacance et assure une stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Epsilon 360° est solide, avec un taux de distribution de 6,25%, bien au-dessus de la moyenne du marché de 4,5%. Le prix de la part est resté stable à 250 €, et la valeur de reconstitution est de 273,92 €, indiquant une sous-valorisation du prix de part. Le résultat courant par part est de 23,28 €, avec un dividende distribué de 15,63 € par part. Le report à nouveau de 4,39 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, bien que les frais liés aux acquisitions et cessions aient augmenté, impactant légèrement le rendement net pour l'investisseur.
Endettement
La SCPI Epsilon 360° présente un taux d'endettement de 21,5%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La société a souscrit 4 emprunts bancaires en 2023 pour un montant total de 6,36 M€, utilisés pour financer ses acquisitions. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais le niveau d'endettement actuel est raisonnable et constitue un levier de performance sans représenter un risque excessif.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Epsilon 360° est de 100%, et le taux d'occupation opérationnel (TOO) est de 99,8%, ce qui est très positif. La vacance est quasi inexistante, avec seulement un local de 95 m² vacant à la fin de l'année, rapidement reloué début 2024. Les renouvellements de baux et les relocations se sont déroulés sans interruption de loyers, assurant une continuité des revenus locatifs. La dynamique locative est donc très solide, avec un faible risque de départ de locataires importants.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Epsilon 360° est axée sur des actifs de petite taille, avec un montant d'acquisition moyen de 2,5 M€. En 2023, la SCPI a acquis 16 nouveaux actifs pour un montant total de 43,4 M€, et a déjà réalisé deux nouvelles acquisitions en 2024 pour environ 8 M€. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas mentionnée, mais la capacité des gérants à acheter dans de bonnes conditions est démontrée par une plus-value latente de 6,18%. La tendance du prix de part sur les dernières années n'est pas précisée, mais la SCPI semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,25%, bien au-dessus de la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 100% et opérationnel de 99,8%, assurant une stabilité des revenus locatifs.
- + Diversification des actifs et des locataires, réduisant le risque de vacance.
- + Collecte nette de 39 M€, doublant la capitalisation en un an.
- + Endettement maîtrisé à 21,5%, offrant un levier de performance sans risque excessif.
Points négatifs
- − Frais liés aux acquisitions et cessions relativement élevés, impactant légèrement le rendement net.
- − Absence de données sur le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts.
- − Informations limitées sur la stratégie de rotation du portefeuille et la tendance du prix de part sur plusieurs années.