Rapport annuel 2020
SCPI Atream Hôtels · Atream
Synthèse
La SCPI Atream Hôtels, spécialisée dans l'immobilier hôtelier, a été impactée par la crise sanitaire en 2020. Malgré cela, elle a réalisé trois acquisitions stratégiques en Allemagne et en France. La stratégie d'investissement a été élargie pour inclure des actifs d'hôtellerie de plein air, des auberges de jeunesse et des résidences gérées. La fusion avec la SCPI Pierre Altitude est prévue pour renforcer la présence en France et diversifier le portefeuille.
Recommandation
La SCPI Atream Hôtels est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, avec un horizon d'investissement de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent le faible taux de distribution et le taux d'occupation financier en dessous de la moyenne. La diversification géographique et la durée résiduelle des baux offrent une certaine stabilité, mais l'impact de la crise sanitaire reste un risque à court terme. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à l'évolution de la performance locative et à la capacité de la société de gestion à maintenir la confiance des investisseurs.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Atream Hôtels est composé de 17 actifs immobiliers, principalement des hôtels situés en Allemagne, en France, aux Pays-Bas et en Belgique. La diversification géographique est bien équilibrée, avec une exposition significative en Allemagne (36%) et en Belgique (30%). Les actifs sont majoritairement des hôtels, mais incluent également des résidences de tourisme et des villages-vacances. La qualité des emplacements est bonne, avec des actifs situés dans des zones touristiques attractives. La durée résiduelle moyenne des baux est de 17 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Les principaux locataires représentent 63% des loyers facturables, ce qui montre une concentration modérée des risques locatifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 2,37% en 2020 est nettement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), reflétant l'impact de la crise sanitaire sur les revenus locatifs. Le prix de part est resté stable à 1000 €, sans variation sur l'exercice. Le résultat courant par part est de 23,43 €, proche du dividende distribué de 23,73 €, indiquant une distribution prudente. Le report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui limite la visibilité sur le coussin de sécurité. Les frais de gestion ont augmenté de 11%, ce qui pourrait peser sur le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de la SCPI est en retrait, principalement en raison de la crise sanitaire.
Endettement
La SCPI Atream Hôtels présente un taux d'endettement de 30,60%, en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont à taux fixe avec un coût moyen de 1,85%, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. La maturité moyenne des emprunts est de 4,28 ans, offrant une certaine visibilité sur les coûts de financement. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais reste maîtrisé pour éviter un surendettement en période de crise.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 81% est préoccupant, bien en dessous du seuil de 90% considéré comme sain. Le taux d'occupation physique (TOO) est de 100%, ce qui indique que les actifs sont entièrement loués, mais les franchises de loyer et les reports de loyers ont affecté les revenus. Le taux de recouvrement des loyers est de 85%, ce qui montre une certaine difficulté à percevoir les loyers en temps de crise. Aucun mouvement locatif significatif n'est intervenu en 2020, et la durée résiduelle des baux est de 17 ans, ce qui offre une certaine stabilité à long terme.
Dynamique
La SCPI Atream Hôtels a réalisé trois acquisitions en 2020 pour un total de 46,8 M€, avec des rendements initiaux compris entre 4,41% et 5,52%. Aucun arbitrage n'a été réalisé, ce qui montre une stratégie de conservation des actifs. La fusion avec la SCPI Pierre Altitude est prévue pour 2021, ce qui devrait renforcer la diversification et la résilience du portefeuille. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, mais la performance globale est affectée par la crise sanitaire. La société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à une stratégie d'investissement élargie et diversifiée.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique équilibrée avec une présence significative en Allemagne et en Belgique.
- + Durée résiduelle moyenne des baux de 17 ans, offrant une stabilité des revenus locatifs.
- + Aucune part en attente de retrait, indiquant une bonne liquidité des parts.
- + Stratégie d'investissement élargie pour inclure des actifs d'hôtellerie de plein air et des résidences gérées.
Points négatifs
- − Taux de distribution de 2,37%, nettement inférieur à la moyenne du marché.
- − Taux d'occupation financier de 81%, en dessous du seuil de 90% considéré comme sain.
- − Impact significatif de la crise sanitaire sur les revenus locatifs et le taux de recouvrement des loyers.
- − Augmentation des frais de gestion de 11%, ce qui pourrait peser sur le rendement net investisseur.