Rapport annuel 2023
SCPI Selectipierre 2 · Fiducial Gérance
Synthèse
La SCPI Selectipierre 2, gérée par Fiducial Gérance, est spécialisée dans les bureaux parisiens situés principalement dans le Quartier Central des Affaires (QCA). En 2023, elle a distribué un dividende de 31 € par part, soit un taux de distribution de 4,05%. La capitalisation s'élève à 475,81 M€. Le prix de souscription a été réévalué à 773 € par part. Le taux d'occupation financier est proche de 100%, témoignant de la qualité du patrimoine. La SCPI a également obtenu la labellisation ISR en 2023.
Recommandation
La SCPI Selectipierre 2 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant un investissement dans des actifs de qualité situés principalement à Paris. Un horizon d'investissement de 8 à 10 ans est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de valorisation à long terme. Les points de vigilance incluent la gestion de la liquidité et l'impact des frais de gestion sur le rendement net. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Selectipierre 2 offre une performance correcte avec des perspectives de croissance modérées. La conviction sur cette SCPI est neutre à positive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Selectipierre 2 est principalement composé de bureaux situés à Paris, notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), représentant 70,74% de la valeur vénale totale. La répartition géographique montre une forte concentration en Île-de-France, avec 22,66% en région parisienne et 6,60% en province. Les actifs sont diversifiés avec des bureaux, commerces, locaux d'habitation et résidences hôtelières. La qualité des emplacements est élevée, avec une prédominance d'actifs situés dans des zones recherchées. La diversification des locataires et la solidité des baux, avec des durées moyennes de 3/6/9 ans, réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
La performance financière de Selectipierre 2 est solide avec un taux de distribution de 4,05%, légèrement au-dessus de la moyenne du marché. Le prix de part a augmenté de 1,05% en 2023, atteignant 773 €. Le résultat net a progressé de 5,2% pour atteindre 17,22 M€. Le report à nouveau par part s'élève à 14,69 €, offrant un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion sont en ligne avec le marché, mais la hausse des commissions de gestion pourrait impacter légèrement le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI affiche une performance correcte avec des perspectives de croissance modérées.
Endettement
La SCPI Selectipierre 2 ne présente pas de données précises sur son taux d'endettement (LTV). Toutefois, elle dispose d'une ligne de crédit revolving de 30 M€, tirée à hauteur de 17,5 M€ à fin 2023. Le coût moyen de la dette a augmenté en raison de la hausse des taux d'intérêt. La maturité des emprunts est de cinq ans, avec une échéance en 2026. L'impact de la hausse des taux sur le coût de portage est notable, mais reste gérable. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, mais il est crucial de surveiller les risques de refinancement à moyen terme.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Selectipierre 2 est très élevé, à 98,14% en moyenne annuelle pour 2023, ce qui est un signal positif. La vacance locative est principalement concentrée sur quelques actifs spécifiques, avec des efforts de relocation en cours. Les renouvellements de baux et les renégociations sont bien gérés, avec un pipeline de relocations actif. Le risque de départ de locataires importants est limité grâce à la diversification des locataires et à la qualité des emplacements. Les revenus locatifs devraient rester solides dans les 2 à 3 prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de Selectipierre 2 se concentre sur des actifs de qualité dans des emplacements prime, comme l'acquisition du 170 boulevard Haussmann à Paris pour 11,2 M€ en 2023. Les cessions d'actifs sont réalisées de manière opportuniste pour optimiser le portefeuille. La stratégie de rotation du portefeuille est bien définie, avec un focus sur la valorisation à long terme. Le prix de part a montré une tendance haussière modérée sur les dernières années. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme, malgré un contexte immobilier complexe.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 98,14%
- + Labellisation ISR obtenue en 2023
- + Patrimoine de qualité situé principalement dans le QCA parisien
- + Dividende stable et en légère hausse à 31 €/part
Points négatifs
- − Collecte nette négative en 2023
- − Augmentation des frais de gestion
- − Risque de liquidité avec 22 138 parts en attente de retrait
- − Impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de la dette