Rapport annuel 2020
SCPI Primofamily · Praemia REIM
Synthèse
Primofamily est une SCPI à capital variable créée en 2017, spécialisée dans l'immobilier résidentiel en zone euro. En 2020, elle a démontré une résilience notable malgré la crise sanitaire, avec une distribution de 6,80 €/part et un taux de distribution de 3,50%. La capitalisation atteint 119,1 M€, avec un taux d'occupation financier de 90,05%. La SCPI continue de se développer avec une collecte nette de 23,06 M€ et un prix de part en légère hausse à 197 €.
Recommandation
Primofamily est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et sectorielle dans l'immobilier résidentiel. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent le taux de distribution inférieur à la moyenne et la baisse du TOF. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primofamily offre une stabilité du prix de part et une bonne gestion de l'endettement. Conviction neutre à positive sur cette SCPI, avec une attention particulière à la gestion des nouveaux actifs en cours de commercialisation.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Primofamily est principalement composé d'actifs résidentiels, avec une diversification géographique notable en région parisienne (45,3%), province (20,7%), et quelques investissements en Belgique, Espagne et Italie. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une prédominance de biens situés en cœur de ville. La diversification des locataires est assurée par la mixité des actifs (résidentiel, commerce, hôtellerie). Les baux sont solides, bien que le taux d'occupation financier ait légèrement baissé à 90,05% en 2020, principalement dû à la livraison de nouveaux actifs en cours de commercialisation.
Analyse financière
La performance financière de Primofamily en 2020 montre une certaine résilience avec un taux de distribution de 3,50%, inférieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part a augmenté de 1,55%, atteignant 197 €. Le résultat par part est de 6,25 €, avec une distribution de 6,80 €/part. Le report à nouveau est de 0,58 €/part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion ont augmenté, impactant le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se situe en dessous de la moyenne en termes de taux de distribution mais montre une bonne stabilité du prix de part.
Endettement
Primofamily présente un taux d'endettement de 26,51%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est raisonnable, avec des emprunts totalisant 23,666 M€. La maturité des emprunts est gérée de manière à minimiser les risques de refinancement. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais l'endettement actuel est utilisé comme levier de performance plutôt que comme facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de Primofamily est de 90,05%, en baisse par rapport à 2019 (97,30%). Cette baisse est principalement due à la livraison de nouveaux actifs en fin d'année, dont la commercialisation est en cours. La vacance porte uniquement sur des lots résidentiels, répartis sur 11 actifs. La solidité des revenus locatifs est globalement bonne, mais la baisse du TOF nécessite une vigilance accrue pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de Primofamily est orientée vers des actifs résidentiels en zone euro, avec une attention particulière aux biens en cœur de ville. En 2020, aucune acquisition directe n'a été réalisée, mais la SCPI a augmenté sa participation dans la SCI Preim Hospitality. La stratégie de rotation du portefeuille est prudente, visant à maintenir la qualité des actifs. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une légère hausse, indiquant une bonne gestion dans le cycle immobilier actuel. La société de gestion semble capable de créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Taux d'endettement maîtrisé à 26,51%
- + Bonne stabilité du prix de part avec une légère hausse
- + Résilience démontrée malgré la crise sanitaire
Points négatifs
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché
- − Baisse du taux d'occupation financier à 90,05%
- − Augmentation des frais de gestion impactant le rendement net
- − Absence d'acquisitions directes en 2020