Rapport annuel 2021
SCPI PFO2 · Perial AM
Synthèse
PFO est une SCPI diversifiée gérée par PERIAL Asset Management, investissant principalement dans des bureaux, commerces et hôtels en France et en Europe. En 2021, la SCPI a montré une résilience notable avec un taux de distribution de 4,79%, supérieur à la moyenne du marché. La capitalisation a atteint 534,37 M€, avec une collecte nette de 12,21 M€. Les investissements ont été réalisés en Allemagne et aux Pays-Bas, et le patrimoine a été valorisé à 830 M€.
Recommandation
PFO est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour profiter pleinement de la stratégie de rotation du portefeuille et de la gestion proactive. Les points de vigilance incluent l'évolution de la collecte nette et l'impact du télétravail sur l'occupation des bureaux. Comparée aux meilleures SCPI du marché, PFO offre une performance solide avec un taux de distribution supérieur à la moyenne. Conviction positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PFO est composé de 143 immeubles représentant une surface totale de 351 012 m². La répartition sectorielle est dominée par les bureaux (60,4%), suivis par les commerces (17,4%) et les hôtels (15,2%). Géographiquement, 34,6% des actifs sont situés à l'étranger, principalement en Allemagne et aux Pays-Bas, tandis que 40,9% sont en province et 24,3% en région parisienne. Les emplacements sont bien desservis et proches des pôles d'emploi, ce qui contribue à la qualité du patrimoine. La diversification géographique et sectorielle permet de mutualiser les risques et de stabiliser les revenus locatifs.
Analyse financière
La performance financière de PFO en 2021 est solide avec un taux de distribution de 4,79%, supérieur à la moyenne du marché de 4,5%. Le prix de la part est resté stable à 966€, et le dividende par part a augmenté de 9,76% par rapport à 2020. Le résultat courant s'élève à 44,83€ par part, et le report à nouveau est de 2,17€, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion représentent 10% des produits locatifs, ce qui est raisonnable. La collecte nette de 12,21 M€ montre une certaine prudence des investisseurs, mais la performance reste attractive.
Endettement
Le taux d'endettement de PFO est de 26,3%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est de 1,3%, ce qui est favorable dans le contexte actuel de taux bas. Les emprunts sont principalement adossés à des actifs en Allemagne et aux Pays-Bas. La maturité des emprunts et les conditions de refinancement sont bien gérées, minimisant le risque de refinancement. L'endettement est utilisé comme levier de performance, permettant d'améliorer le rendement global de la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de PFO est de 90,3%, ce qui est un signal positif. Le taux d'occupation réel (TOR) est encore meilleur à 95%, indiquant une bonne gestion locative. Les relocations et renégociations de baux ont été dynamiques en 2021, avec 21 baux renouvelés et 8 649 m² reloués. Les mesures d'accompagnement sont maîtrisées, représentant 12,4% des loyers fermes. La solidité des revenus locatifs est assurée par des emplacements de qualité et une diversification des locataires.
Dynamique
La politique d'acquisition de PFO en 2021 s'est concentrée sur des actifs en Allemagne et aux Pays-Bas, avec un rendement d'entrée moyen de près de 5%. Les cessions d'actifs ont généré des plus-values significatives, contribuant à la performance globale. La stratégie de rotation du portefeuille est bien exécutée, permettant de maintenir la qualité du patrimoine. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, et la SCPI est bien positionnée pour profiter du cycle immobilier actuel grâce à sa diversification et à sa gestion proactive.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (4,79%)
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Gestion proactive des relocations et renégociations de baux
- + Taux d'endettement maîtrisé (26,3%)
- + Bonne qualité des emplacements et des actifs
Points négatifs
- − Collecte nette en baisse par rapport aux années précédentes
- − Impact potentiel du télétravail sur l'occupation des bureaux
- − Augmentation des créances douteuses (12,5% des loyers annuels)
- − Franchises de loyers facturés (3,62%)
- − Risques liés à la conjoncture économique et sanitaire