Rapport annuel 2022
SCPI Paref Prima · PAREF Gestion
Synthèse
PAREF Prima est une SCPI de rendement à capital variable issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Elle vise à investir principalement dans des actifs commerciaux en Allemagne et aux Pays-Bas. En 2024, la SCPI a atteint une capitalisation de 933,8 M€ avec un taux de distribution de 5,00%. Le portefeuille comprend 81 actifs immobiliers, avec un taux d'occupation financier de 95,2%.
Recommandation
PAREF Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour profiter pleinement de la stratégie de gestion active. Les points de vigilance incluent la liquidité et la vacance locative. Comparée aux meilleures SCPI du marché, PAREF Prima offre un bon compromis entre rendement et sécurité, avec une gestion proactive et une diversification solide. Conviction positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PAREF Prima est principalement composé d'actifs commerciaux situés en Allemagne et aux Pays-Bas. Les actifs sont diversifiés géographiquement avec une forte concentration en Rhénanie du Nord-Westphalie (28%) et en Bavière (14,3%). Les types d'actifs incluent des retail parks, des centres commerciaux et des commerces essentiels, représentant 67,3% des revenus locatifs. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des locataires solides comme EDEKA et Media Markt. La durée moyenne des baux est de 5,68 ans, offrant une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la vacance locative à Riesa suite au départ de Real est un point de vigilance.
Analyse financière
La performance financière de PAREF Prima en 2024 est solide avec un taux de distribution de 5,00%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le dividende par part a augmenté à 13,14 €, incluant une distribution de plus-values. Le prix de la part a été ajusté à 272 €, en baisse par rapport à 2023, mais reste dans la fourchette de la valeur de reconstitution. Le report à nouveau est de 0,70 € par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que élevés, sont justifiés par la gestion active du portefeuille. La collecte nette est négative, indiquant une décollecte partielle compensée par de nouvelles souscriptions.
Endettement
PAREF Prima présente un taux d'endettement de 27,0%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement à taux fixe, limitant le risque de refinancement dans un contexte de hausse des taux. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts est bien étalée, réduisant le risque de refinancement à court terme. L'endettement est utilisé comme levier de performance, sans constituer un risque majeur pour la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de PAREF Prima est de 95,2%, un niveau très satisfaisant. La vacance locative est principalement due au départ de Real à Riesa, mais la gestion proactive vise à relouer rapidement ces espaces. Le taux de recouvrement des loyers est élevé à 97,6%, et de nombreux baux ont été renouvelés ou prolongés en 2024, assurant une stabilité des revenus locatifs. Les perspectives locatives pour les prochaines années sont positives, avec des projets de relocation en cours.
Dynamique
La stratégie d'acquisition de PAREF Prima en 2024 s'est concentrée sur des actifs commerciaux en Allemagne et aux Pays-Bas, avec une attention particulière à la qualité des emplacements et des locataires. La cession de l'actif de Bad Harzburg a généré une plus-value distribuable, et d'autres arbitrages sont prévus pour optimiser le portefeuille. Le prix de la part a été ajusté à 272 €, reflétant les conditions du marché. La SCPI est bien positionnée pour profiter de la reprise du marché immobilier allemand, avec des acquisitions relutives prévues pour 2025.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,00%
- + Taux d'occupation financier de 95,2%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Qualité des locataires et des baux
Points négatifs
- − Collecte nette négative
- − Parts en attente de retrait élevées
- − Baisse du prix de la part
- − Vacance locative à Riesa