Paref Prima
Gérée par PAREF Gestion · Créée en 2021 · Données 2024
Synthèse
La SCPI Paref Prima est une SCPI de rendement à capital variable, issue de la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Elle investit principalement dans des commerces et murs de magasins en Allemagne. En 2024, elle a atteint un taux de distribution de 5,00%, avec une capitalisation de 933,8 M€. La SCPI a signé 20 nouveaux baux et renouvelé 89 baux, maintenant un TOF de 95,2%.
Recommandation
La SCPI Paref Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour profiter pleinement des cycles immobiliers. Les points de vigilance incluent la dépendance aux commerces essentiels et la pression sur la liquidité. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Paref Prima offre une performance solide mais nécessite une vigilance sur l'évolution du marché immobilier allemand et la capacité à maintenir les rendements. Conviction positive avec une note de 4.0.
Évolution des performances
Prix de la part (€)
Taux de distribution (%)
Capitalisation
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est principalement composé de commerces essentiels (67,3% du revenu locatif), avec une diversification géographique en Allemagne et une petite part aux Pays-Bas (6,8%). Les actifs sont bien répartis avec une présence notable en Rhénanie du Nord-Westphalie (28,2%) et en Bavière (14,3%). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une majorité de commerces de centre-ville et de retail parks. La durée moyenne des baux est de 5,68 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Les principaux locataires incluent des enseignes comme EDEKA et Woolworth, ce qui réduit le risque de vacance locative. Cependant, la dépendance aux commerces essentiels pourrait poser des risques en cas de changements dans les habitudes de consommation.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,00% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est un point positif. Le prix de la part a été ajusté à 272€, en baisse par rapport à l'année précédente, ce qui pourrait refléter une correction du marché. Le dividende par part a légèrement augmenté à 13,14€, soutenu par des plus-values de cession. Le report à nouveau de 2,40€ par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion semblent maîtrisés, mais l'impact sur le rendement net investisseur n'est pas détaillé. Globalement, la performance financière est solide mais nécessite une vigilance sur l'évolution du prix de part et la capacité à maintenir le taux de distribution.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 27,0%, la SCPI Paref Prima reste en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le capital restant dû des emprunts est de 256,65 M€, avec une utilisation de 67,5% de la capacité d'endettement maximum. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais la gestion semble prudente. La hausse des taux pourrait augmenter le coût de portage, mais la SCPI semble bien positionnée pour utiliser l'endettement comme levier de performance sans prendre de risques excessifs.
Occupation
Le TOF de 95,2% est un signal positif, indiquant une bonne gestion locative. Le taux de vacance est principalement dû au départ du locataire Real, qui occupait une surface significative. La société de gestion travaille activement à la relocation de ces espaces vacants. Le taux de recouvrement des loyers est élevé à 97,6%, ce qui assure des revenus locatifs stables. Les renouvellements et prolongations de baux montrent une bonne dynamique locative, mais la dépendance à quelques grands locataires pourrait poser des risques en cas de départs importants.
Dynamique
La politique d'acquisition de Paref Prima cible des actifs commerciaux en Allemagne, avec une diversification géographique et sectorielle. En 2024, la SCPI a réalisé des cessions générant des plus-values distribuables, ce qui est positif pour les investisseurs. La stratégie de rotation du portefeuille semble bien gérée, avec des acquisitions relutives et des arbitrages d'actifs matures. Le prix de part a été ajusté à la baisse, ce qui pourrait refléter une correction du marché immobilier allemand. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme, mais la vigilance est de mise sur l'évolution du marché et la capacité à maintenir les rendements.
Liquidité & collecte
La SCPI Paref Prima a enregistré 44 378 parts souscrites en 2024, avec 30 124 parts en attente de retrait. La création d'un fonds de remboursement sera proposée en 2025 pour améliorer la liquidité. La collecte nette n'est pas spécifiée, mais la tendance semble positive. La file d'attente de parts en retrait pourrait indiquer une certaine pression sur la liquidité, mais la gestion proactive des cessions d'actifs et la proposition de création d'un fonds de remboursement sont des mesures positives. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI montre une bonne gestion de la liquidité, mais la vigilance est de mise sur l'évolution de la demande de retrait.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,00%)
- + TOF élevé à 95,2%, indiquant une bonne gestion locative
- + Diversification géographique et sectorielle du portefeuille
- + Capacité à générer des plus-values distribuables
Points négatifs
- − Dépendance aux commerces essentiels, pouvant poser des risques en cas de changements de consommation
- − Baisse du prix de part, reflétant une correction du marché
- − File d'attente de parts en retrait, indiquant une pression sur la liquidité
- − Risque de hausse des coûts de portage en cas d'augmentation des taux d'intérêt