Rapport annuel 2019
SCPI Optimale · Consultim AM
Synthèse
La SCPI Optimale est une société civile de placement immobilier à capital variable, créée en 2020 et gérée par Consultim Asset Management. Elle se distingue par une stratégie d'investissement small cap et diversifiée en France. En 2024, malgré un contexte de crise, elle a réalisé une collecte nette de 17,8 M€, acquis 5 nouveaux actifs et maintenu un taux de distribution de 6,51%, supérieur à la moyenne du marché. Le patrimoine est composé de 30 actifs avec un taux d'occupation financier de 95,7%.
Recommandation
La SCPI Optimale est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques, avec un horizon d'investissement recommandé de 10 ans. Les points de vigilance incluent les frais de gestion et l'impact potentiel de la hausse des taux. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Optimale offre une performance supérieure en termes de rendement et de taux d'occupation. La conviction sur cette SCPI est positive, grâce à sa stratégie de diversification et sa gestion proactive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Optimale est composé de 30 actifs immobiliers répartis en bureaux, commerces, locaux d'activité et santé/éducation. Les bureaux représentent la majorité des investissements avec des emplacements diversifiés en France. Les commerces et locaux d'activité sont également bien représentés, offrant une bonne diversification sectorielle. Les actifs sont situés dans des régions dynamiques, ce qui limite le risque de vacance. Les baux sont solides, avec des durées fermes et des indices de révision favorables. Les grands locataires sont variés, ce qui réduit le risque de dépendance à un seul secteur ou locataire. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts du patrimoine, bien que la crise économique puisse affecter certains locataires vulnérables.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Optimale est solide avec un taux de distribution de 6,51%, bien au-dessus de la moyenne du marché de 4,72%. Le prix de la part est stable à 250€, et la valeur de reconstitution est de 259,44€, ce qui montre une bonne gestion des actifs. Le résultat courant est supérieur au résultat distribué, ce qui permet de maintenir un report à nouveau de 0,66€ par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont élevés, mais justifiés par la performance et la qualité du patrimoine. Comparée aux benchmarks du secteur, Optimale se positionne favorablement grâce à son rendement et sa stabilité.
Endettement
La SCPI Optimale présente un taux d'endettement de 17,66%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. L'endettement a augmenté de 41,5% par rapport à l'année précédente, mais reste maîtrisé. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas précisés, mais le niveau d'endettement actuel ne présente pas de risque significatif de refinancement. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais l'endettement est utilisé comme levier de performance plutôt que comme facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de la SCPI Optimale est de 95,7%, ce qui est un signal positif. La vacance est limitée à 7 lots représentant environ 3 150 m², principalement due aux difficultés économiques des locataires. La société de gestion travaille activement sur la relocation et la fidélisation des locataires, avec des renouvellements de baux et des renégociations en cours. La solidité des revenus locatifs est bien assurée pour les prochaines années, malgré un contexte économique difficile.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Optimale se concentre sur des actifs small cap en France, avec des prix d'achat et des rendements d'entrée attractifs. En 2024, 5 nouveaux actifs ont été acquis pour un montant total de 21 M€. Aucune cession n'a été réalisée, ce qui montre une stratégie de conservation des actifs. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une diversification stratégique.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé à 6,51%
- + Taux d'occupation financier de 95,7%
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Gestion proactive et stratégie d'investissement small cap
- + Absence de parts en attente de retrait
Points négatifs
- − Frais de gestion élevés
- − Augmentation de l'endettement de 41,5%
- − Contexte économique difficile pouvant affecter certains locataires
- − Absence de données sur le coût moyen de la dette
- − Impact potentiel de la hausse des taux sur le coût de portage