Optimale
Gérée par Consultim AM · Créée en 2022 · Données 2024
Synthèse
La SCPI Optimale est une société civile de placement immobilier à capital variable, gérée par Consultim Asset Management. En 2024, elle a poursuivi sa stratégie d'investissement diversifiée en France, en se concentrant sur des actifs de petite taille. Malgré un contexte de marché difficile, la SCPI a réussi à maintenir un taux de distribution élevé de 6,51% et une collecte nette de 17,8 M€. Le patrimoine s'est enrichi de 5 nouveaux actifs, renforçant ainsi la stabilité et la rentabilité du portefeuille.
Recommandation
La SCPI Optimale est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement élevé et d'une diversification géographique et sectorielle. Elle convient particulièrement aux profils équilibrés et dynamiques, avec un horizon d'investissement recommandé de 10 ans. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et la qualité variable des emplacements. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Optimale se distingue par son taux de distribution élevé et sa bonne gestion locative. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une recommandation d'investissement pour les profils recherchant un rendement attractif.
Évolution des performances
Prix de la part (€)
Taux de distribution (%)
Capitalisation
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Optimale est composé de 30 actifs immobiliers répartis en bureaux, commerces, locaux d'activité et santé/éducation. La répartition géographique est exclusivement en France métropolitaine, avec une diversification dans 10 régions. Les emplacements sont de qualité variable, mais la stratégie de diversification permet de diluer les risques. Les baux sont solides, avec une durée moyenne de 6 à 9 ans pour certains actifs, et des indices de révision favorables. Les locataires sont variés, ce qui réduit le risque de concentration. Cependant, la qualité des emplacements pourrait être améliorée pour certains actifs, et la dépendance à des locataires de petite taille peut augmenter le risque de vacance.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Optimale est solide, avec un taux de distribution de 6,51%, bien au-dessus de la moyenne du marché de 4,5%. Le prix de la part est resté stable à 250 €, ce qui est un signe de résilience dans un marché en crise. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 0,66 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que élevés à 2,28 M€, sont justifiés par la performance globale. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI Optimale se distingue par son rendement élevé et sa gestion proactive.
Endettement
La SCPI Optimale présente un taux d'endettement de 17,66%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'endettement reste modéré et maîtrisé. La maturité des emprunts et le risque de refinancement ne sont pas détaillés, mais le niveau actuel d'endettement est un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais la SCPI semble bien positionnée pour gérer ces défis.
Occupation
Le taux d'occupation financier de la SCPI Optimale est de 95,7%, un niveau très satisfaisant qui témoigne de la bonne gestion locative. La vacance concerne 7 lots représentant environ 3 150 m², principalement due aux difficultés économiques des locataires. La société de gestion a mis en place des mesures pour fidéliser les locataires et réduire la vacance, notamment par des renégociations de baux et des travaux d'amélioration. La solidité des revenus locatifs semble assurée pour les prochaines années, malgré un contexte économique incertain.
Dynamique
La SCPI Optimale a acquis 5 nouveaux actifs en 2024 pour un montant total de 21 M€, avec une stratégie d'investissement axée sur des actifs de petite taille et diversifiés. Aucune cession n'a été réalisée, ce qui montre une volonté de consolidation du portefeuille. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, et la stratégie de rotation du portefeuille n'est pas encore clairement définie. La société de gestion semble capable de créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une politique d'acquisition ciblée.
Liquidité & collecte
La collecte nette de la SCPI Optimale en 2024 s'élève à 17,8 M€, légèrement inférieure à celle de l'année précédente. La collecte brute est de 18,19 M€, ce qui montre une bonne dynamique de souscription malgré un marché en crise. Il n'y a pas de parts en attente de retrait, ce qui est un signal positif de liquidité. La politique de la société de gestion pour maintenir cette liquidité semble efficace, et le risque de liquidité pour les investisseurs actuels et potentiels est faible. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI Optimale se distingue par sa capacité à attirer et retenir les investisseurs.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,51%, bien au-dessus de la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 95,7%, témoignant d'une bonne gestion locative.
- + Collecte nette positive de 17,8 M€, malgré un contexte de marché difficile.
- + Diversification géographique et sectorielle du portefeuille, réduisant les risques.
Points négatifs
- − Frais de gestion élevés à 2,28 M€, impactant le rendement net.
- − Dépendance à des locataires de petite taille, augmentant le risque de vacance.
- − Qualité variable des emplacements, certains actifs étant moins bien situés.
- − Absence de cessions d'actifs, limitant la rotation du portefeuille.