Rapport annuel 2019
SCPI Novapierre · PAREF Gestion
Synthèse
Novapierre Allemagne est une SCPI à capital variable spécialisée dans les actifs commerciaux en Allemagne. En 2019, elle a acquis 12 nouveaux actifs pour un montant total de 136,8 M€, portant son portefeuille à 55 actifs. La SCPI a maintenu un taux d'occupation financier élevé de 96,75% et a distribué un dividende de 11,58 € par part. La capitalisation a atteint 519,9 M€ avec 7 642 associés. La gestion active et la diversification géographique sont des points forts de cette SCPI.
Recommandation
Novapierre Allemagne est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une exposition au marché immobilier commercial allemand. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Les points de vigilance incluent l'impact potentiel de la crise du COVID-19 et les frais de gestion. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Novapierre Allemagne offre une performance solide avec une bonne diversification et une gestion active. La conviction sur cette SCPI est positive, avec des perspectives de croissance et de rendement intéressantes à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Novapierre Allemagne est composé principalement d'actifs commerciaux, notamment des retail parks, répartis sur l'ensemble du territoire allemand. Les acquisitions de 2019 ont renforcé cette diversification avec des actifs situés dans des régions comme la Bavière, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie et la Saxe. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une forte granularité et une diversification des locataires. Les baux sont solides, avec une durée moyenne pondérée des baux (WALT) de 6,4 ans, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. Les grands locataires incluent des enseignes de bricolage et alimentaires, secteurs résilients face aux crises économiques.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,45% en 2019 est légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI (~4,5%), mais reste compétitif. La variation positive du prix de part (+1,96%) est un signe de bonne santé financière. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 0,09 € par part offre un léger coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont justifiés par la performance et la gestion active du portefeuille. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Novapierre Allemagne est solide, malgré une légère baisse du dividende par rapport à 2018.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 17,4%, Novapierre Allemagne est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement à taux fixe, avec un coût moyen de la dette très bas (0,94% à 1,57%). La maturité des emprunts s'étend jusqu'à 2026, réduisant le risque de refinancement à court terme. La structure d'endettement est donc un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque, surtout dans un contexte de taux d'intérêt bas.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 96,75% est un signal très positif, indiquant une excellente performance locative. Le taux d'occupation physique (TOP) est également élevé à 95,9%. Les renouvellements de baux et les nouvelles signatures en 2019 montrent une bonne dynamique locative. Le risque de départ de locataires importants semble maîtrisé, grâce à la diversification des locataires et à la qualité des baux. Les perspectives de revenus locatifs pour les prochaines années sont solides.
Dynamique
La politique d'acquisition de Novapierre Allemagne en 2019 a été dynamique, avec 12 nouveaux actifs pour un montant de 136,8 M€. Les cessions ont été limitées, ce qui montre une stratégie de croissance du portefeuille. La tendance du prix de part sur les dernières années est à la hausse, reflétant une bonne gestion et une valorisation positive des actifs. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, avec une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et une diversification géographique et sectorielle.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,75%
- + Diversification géographique et sectorielle solide
- + Endettement maîtrisé à 17,4%
- + Bonne dynamique d'acquisition avec 12 nouveaux actifs en 2019
- + Dividende compétitif de 11,58 € par part
Points négatifs
- − Légère baisse du dividende par rapport à 2018
- − Impact potentiel de la crise du COVID-19 sur les revenus locatifs
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Risque de dilution en cas de nouvelles augmentations de capital
- − Dépendance aux secteurs du bricolage et de l'alimentaire