Rapport annuel 2019
SCPI Log In · Theoreim
Synthèse
La SCPI LOG IN, lancée en octobre 2022, vise à participer à la réindustrialisation de l'Europe via l'immobilier industriel et logistique. En 2022, elle a collecté 50 M€ et acquis deux actifs en Espagne pour un total de 23,5 M€. La SCPI n'a pas encore distribué de dividendes et affiche un taux d'occupation financier de 100%.
Recommandation
La SCPI LOG IN est adaptée aux investisseurs prudents et équilibrés, cherchant à investir dans l'immobilier industriel et logistique européen. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et la concentration des loyers. La SCPI présente des indicateurs initiaux prometteurs, mais il est nécessaire de suivre l'évolution de la diversification et des distributions. Conviction neutre à positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LOG IN est composé de deux actifs situés en Espagne, représentant une valeur vénale de 24,4 M€. Ces actifs sont répartis entre locaux d'activité (45%) et logistique (55%). Les emplacements sont stratégiques, avec un site industriel à Pampelune et un centre logistique à Alicante. Les baux sont longs, avec une durée résiduelle moyenne de 12,8 ans avant la première échéance et 19,7 ans jusqu'au terme. Les locataires sont solides, avec Nuadi Europe et Blinker Espana représentant respectivement 55,4% et 44,6% des loyers. La diversification géographique et sectorielle est limitée pour l'instant, mais la SCPI prévoit d'étendre son portefeuille en Allemagne et en Italie.
Analyse financière
La SCPI LOG IN n'a pas encore distribué de dividendes, et son taux de distribution n'est pas disponible. Le prix de la part est fixé à 250€, avec une valeur de reconstitution légèrement supérieure à 250,62€. La collecte nette de 50 M€ en 2022 montre un bon démarrage. Les frais de gestion sont élevés, avec une commission de souscription de 2,339 M€. Le report à nouveau est de 0,13€/part, offrant une petite marge de sécurité. La performance financière est difficile à évaluer sans historique de distribution, mais les indicateurs initiaux sont prometteurs.
Endettement
La SCPI LOG IN n'a pas recours à l'endettement bancaire pour ses acquisitions, ce qui élimine le risque de renégociation de financements en période de hausse des taux. La structure financière est donc très solide, avec un taux d'endettement de 0%. Cette prudence est favorable dans le contexte actuel de marché, mais pourrait limiter les opportunités de levier financier pour des acquisitions futures.
Occupation
Le taux d'occupation financier de LOG IN est de 100%, ce qui est très positif. Les deux actifs sont entièrement loués avec des baux longs et fermes. Le risque de vacance est donc très faible à court terme. La solidité des revenus locatifs est assurée par des locataires de qualité, Nuadi Europe et Blinker Espana. La SCPI devra cependant veiller à diversifier ses locataires pour réduire le risque de concentration.
Dynamique
La politique d'acquisition de LOG IN est orientée vers des actifs industriels et logistiques en Europe. Les premiers investissements en Espagne ont été réalisés à des prix attractifs, avec des rendements potentiels élevés. La SCPI prévoit de diversifier géographiquement en Allemagne et en Italie. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas encore définie, mais la société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à une approche prudente et ciblée.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier de 100%
- + Absence d'endettement bancaire
- + Collecte nette de 50 M€ en 2022
- + Baux longs et fermes
- + Diversification géographique prévue
Points négatifs
- − Frais de gestion élevés
- − Diversification géographique et sectorielle limitée
- − Absence de distribution de dividendes
- − Concentration des loyers sur deux locataires
- − Performance financière difficile à évaluer sans historique