Rapport annuel 2021
SCPI LF Avenir Santé · La Française
Synthèse
LF Avenir Santé est une SCPI d'entreprise à capital variable, créée en juillet 2021 et gérée par La Française Real Estate Managers. Elle se concentre sur le secteur médico-social en cœur de ville, avec un objectif d'investissement dans des actifs de santé tels que des maisons de santé, des EHPAD et des résidences seniors. En 2021, la SCPI a réalisé une collecte nette de 18 M€ et a acquis un premier actif à Lyon pour 27,9 M€ AEM, financé en partie par un emprunt hypothécaire.
Recommandation
LF Avenir Santé est une SCPI adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, souhaitant diversifier leur portefeuille avec des actifs de santé. L'horizon d'investissement recommandé est de moyen à long terme, afin de bénéficier de la croissance du secteur médico-social et de la stabilisation des revenus locatifs. Les investisseurs doivent être conscients des risques liés à la concentration sur un seul actif et à l'absence de distribution de dividendes en 2021. La SCPI présente un potentiel intéressant, mais nécessite une diversification accrue pour réduire les risques. Conviction neutre à positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LF Avenir Santé est actuellement composé d'un seul actif immobilier situé à Lyon, dédié à un pôle de santé pluridisciplinaire. Cet immeuble de 5 847 m² comprend des cabinets de consultation, un centre de balnéothérapie, une crèche, un restaurant et d'autres installations médicales et paramédicales. L'actif est entièrement loué à une entreprise de santé ambulatoire, Médicina, dans le cadre d'un bail de 12 ans fermes. La qualité de l'emplacement, au cœur du Bioparc de Lyon, et la diversité des locataires contribuent à la solidité du patrimoine. Cependant, la concentration sur un seul actif représente un risque de diversification limité.
Analyse financière
En 2021, LF Avenir Santé n'a pas distribué de dividendes, ce qui est compréhensible pour une SCPI nouvellement créée. La capitalisation s'élève à 17,957 M€, avec un prix de part de 300 €. Le résultat net de l'exercice est une perte de 5 034,55 €, affectée au report à nouveau. Les frais de gestion, incluant les commissions de souscription, ont un impact significatif sur les résultats. La SCPI devra démontrer sa capacité à générer des revenus locatifs stables et à distribuer des dividendes compétitifs par rapport au marché.
Endettement
LF Avenir Santé présente un taux d'endettement de 35,93 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. L'emprunt hypothécaire contracté pour financer l'acquisition de l'actif lyonnais représente 40 % du montant de l'investissement. La durée résiduelle pondérée de l'emprunt est de 6,99 ans. Le niveau d'endettement actuel est raisonnable et peut constituer un levier de performance, à condition que les conditions de refinancement restent favorables et que la SCPI parvienne à maintenir un taux d'occupation élevé.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) et opérationnel (TOO) de LF Avenir Santé est de 100 %, ce qui est un signal très positif pour une SCPI. L'actif unique de la SCPI est entièrement loué à une entreprise de santé ambulatoire dans le cadre d'un bail de 12 ans fermes, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs à court et moyen terme. Toutefois, la dépendance à un seul locataire et à un seul actif représente un risque en cas de départ ou de difficultés financières du locataire.
Dynamique
LF Avenir Santé a réalisé une première acquisition stratégique à Lyon pour un montant de 27,9 M€ AEM, financée en partie par un emprunt hypothécaire. La SCPI a obtenu le label ISR en décembre 2021, ce qui témoigne de son engagement en matière d'investissement socialement responsable. La stratégie d'acquisition se concentre sur des actifs de santé en cœur de ville, répondant aux besoins croissants du secteur médico-social. La SCPI devra continuer à diversifier son portefeuille pour réduire les risques liés à la concentration sur un seul actif.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier et opérationnel de 100 %
- + Obtention du label ISR en décembre 2021
- + Première acquisition stratégique dans un secteur en croissance
- + Engagement dans le secteur médico-social, répondant à des besoins sociétaux croissants
Points négatifs
- − Concentration sur un seul actif immobilier
- − Absence de distribution de dividendes en 2021
- − Dépendance à un seul locataire pour les revenus locatifs
- − Frais de gestion et de souscription élevés impactant les résultats