Rapport annuel 2022
SCPI Kyaneos Denormandie 4 · Kyaneos AM
Synthèse
La SCPI Kyaneos Denormandie 4, gérée par Kyaneos Asset Management, est spécialisée dans l'acquisition et la rénovation d'immeubles résidentiels situés dans des villes de taille moyenne en France. En 2024, la SCPI a acquis 10 immeubles et a poursuivi ses travaux de rénovation. Aucun dividende n'a été distribué en 2024, mais un premier dividende est prévu pour 2025. La SCPI vise à améliorer l'efficacité énergétique de ses actifs et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Recommandation
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, avec un horizon d'investissement de moyen à long terme. Les points de vigilance incluent l'absence de dividendes en 2024 et les frais de gestion élevés. La stratégie de rénovation et d'amélioration énergétique est prometteuse, mais les risques de vacance locative doivent être surveillés. La SCPI présente un potentiel de création de valeur à long terme, mais les investisseurs doivent être prêts à accepter une phase initiale sans revenus. Conviction neutre à positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Kyaneos Denormandie 4 est composé de 10 immeubles résidentiels répartis sur plusieurs départements français. Les acquisitions incluent des immeubles à Aurignac, Aspet, Bagnols-sur-Cèze, Mâcon, Douai, Saint-Gaudens, Villeneuve-sur-Lot, Chateaurenard, Tonneins et Béziers. La surface totale des actifs est de 3 812 m². La stratégie de rénovation vise à améliorer l'efficacité énergétique des immeubles, ce qui devrait réduire les coûts énergétiques et augmenter la valeur des actifs. La diversification géographique et la qualité des emplacements sont des points forts, mais la concentration sur des villes de taille moyenne peut présenter des risques de vacance locative.
Analyse financière
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 n'a pas distribué de dividendes en 2024, ce qui est atypique pour une SCPI. Le taux de distribution est de 0%, bien en dessous de la moyenne du marché (~4,5%). Le résultat net de l'exercice est de 135 834 €, avec un report à nouveau de 12,29 € par part. Les frais de gestion et de souscription sont significatifs, ce qui peut impacter le rendement net pour les investisseurs. La collecte nette de 5,731 M€ montre une bonne dynamique de souscription. La performance financière est en phase de construction, avec des perspectives de distribution de dividendes à partir de 2025.
Endettement
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 n'a aucun endettement à ce jour, ce qui élimine le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt. Cette absence de levier financier peut limiter le potentiel de rendement mais assure une structure financière très solide. La société de gestion pourrait envisager de contracter des emprunts si les conditions de marché deviennent attractives, ce qui pourrait améliorer la performance future.
Occupation
Le rapport ne fournit pas de données spécifiques sur le taux d'occupation financier (TOF) ou opérationnel (TOO). La SCPI est en phase de rénovation et de relocation, avec plusieurs immeubles devant être reloués en 2025. Le risque de vacance locative est présent, mais la diversification géographique et la qualité des rénovations devraient aider à attirer des locataires. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité de la SCPI à finaliser les travaux et à relouer rapidement les biens.
Dynamique
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 a une politique d'acquisition axée sur des immeubles résidentiels à rénover dans des villes de taille moyenne. En 2024, elle a acquis 10 immeubles pour un total de 5,73 M€. Les travaux de rénovation visent à améliorer l'efficacité énergétique et la qualité des logements. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas encore claire, mais la société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à des acquisitions à bas prix et des rénovations ciblées. La tendance du prix de part n'est pas mentionnée, mais la valeur de reconstitution est supérieure à la valeur de réalisation, ce qui est positif.
Points clés
Points positifs
- + Absence d'endettement, éliminant le risque de refinancement
- + Bonne dynamique de collecte nette avec 5,731 M€ en 2024
- + Stratégie de rénovation visant à améliorer l'efficacité énergétique
- + Diversification géographique des actifs
Points négatifs
- − Absence de dividendes en 2024, ce qui est atypique pour une SCPI
- − Frais de gestion et de souscription élevés
- − Risque de vacance locative dans des villes de taille moyenne
- − Performance financière encore en phase de construction