Kyaneos Denormandie 4
Gérée par Kyaneos AM · Créée en 2024 · Données 2024
Synthèse
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI à capital fixe gérée par Kyaneos Asset Management. Elle se concentre sur l'acquisition et la rénovation de biens immobiliers résidentiels dans des villes de taille moyenne en France, éligibles au dispositif fiscal Denormandie. En 2024, la SCPI a acquis 10 immeubles et a poursuivi ses travaux de rénovation. Aucun dividende n'a été distribué en 2024, mais un premier dividende est prévu pour 2025. La SCPI vise à améliorer l'efficacité énergétique de ses actifs immobiliers.
Recommandation
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 est adaptée aux investisseurs ayant un profil dynamique et un horizon d'investissement à moyen ou long terme. La phase actuelle de rénovation implique une absence de distribution de dividendes, mais des améliorations sont attendues après la mise en location des biens rénovés. Les investisseurs doivent être conscients des frais de gestion élevés et des risques de vacance locative. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Kyaneos Denormandie 4 présente un potentiel de valorisation intéressant, mais avec des risques à court terme. La conviction est neutre à positive, en fonction de la réussite des travaux et de la mise en location des biens.
Évolution des performances
Capitalisation
Nombre d'immeubles
Répartition par pays
Répartition par type de bien
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Kyaneos Denormandie 4 est composé de 10 immeubles résidentiels répartis sur plusieurs départements français. Les acquisitions de 2024 incluent des biens situés à Aurignac, Aspet, Bagnols-sur-Cèze, Mâcon, Douai, Saint-Gaudens, Villeneuve-sur-Lot, Chateaurenard, Tonneins et Béziers. La surface totale des biens est de 3 812 m², avec une majorité de logements de petite taille. La stratégie de rénovation vise à améliorer l'efficacité énergétique des immeubles, ce qui devrait augmenter leur valeur à long terme. La diversification géographique et la qualité des emplacements sont des points forts, mais la concentration sur des villes de taille moyenne peut présenter des risques de vacance locative.
Analyse financière
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 n'a pas distribué de dividendes en 2024, ce qui est cohérent avec sa phase de travaux et de rénovation. Le taux de distribution est donc de 0%, bien en dessous de la moyenne du marché de 4,5%. La capitalisation a atteint 10,99 M€, avec une collecte nette de 5,731 M€. Le report à nouveau par part est de 12,29 €, offrant un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion et de souscription sont élevés, ce qui peut impacter le rendement net pour les investisseurs. La performance financière est actuellement faible, mais des améliorations sont attendues après la fin des travaux et la mise en location des biens rénovés.
Endettement
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 n'a contracté aucun emprunt en 2024, ce qui signifie un taux d'endettement (LTV) de 0%. Cette absence de dette élimine les risques liés au refinancement et à la hausse des taux d'intérêt. Cependant, l'absence de levier financier peut limiter la capacité de la SCPI à augmenter rapidement son patrimoine. La gestion prudente de la trésorerie et l'absence de dette sont des points positifs, mais une utilisation stratégique de l'endettement pourrait améliorer la performance à long terme.
Occupation
Le rapport ne fournit pas de données spécifiques sur le taux d'occupation financier (TOF) ou opérationnel (TOO) pour 2024. La SCPI est en phase de rénovation, ce qui implique une vacance locative temporaire. La mise en location des biens rénovés est prévue pour début 2025, ce qui devrait améliorer les taux d'occupation. La diversification des locataires et la qualité des baux seront des facteurs clés pour assurer la stabilité des revenus locatifs à l'avenir. La dynamique locative dépendra de la capacité de la SCPI à attirer des locataires dans des villes de taille moyenne.
Dynamique
La SCPI Kyaneos Denormandie 4 a une politique d'acquisition axée sur des biens résidentiels à rénover dans des villes de taille moyenne. En 2024, elle a acquis 10 immeubles pour un total de 5,73 M€. Les travaux de rénovation visent à améliorer l'efficacité énergétique des biens, avec des économies d'énergie de 20 à 30%. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas encore mise en œuvre, car la SCPI est en phase de constitution de son patrimoine. La tendance du prix de part n'est pas mentionnée, mais la valeur de reconstitution par part est de 941,87 €, ce qui est un indicateur positif pour la valorisation future. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur dépendra de la réussite des travaux et de la mise en location des biens rénovés.
Liquidité & collecte
La collecte nette de la SCPI Kyaneos Denormandie 4 en 2024 a été de 5,731 M€, indiquant une confiance des investisseurs malgré l'absence de distribution de dividendes. Il n'y a pas d'informations sur une file d'attente de parts en attente de retrait, ce qui suggère une liquidité adéquate pour le moment. La politique de la société de gestion pour gérer la liquidité n'est pas détaillée, mais l'absence de dette et la gestion prudente de la trésorerie sont des points positifs. La liquidité pourrait être un défi si la demande de retrait augmente avant la mise en location des biens rénovés. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI semble bien positionnée en termes de collecte, mais la liquidité à long terme dépendra de la performance locative.
Points clés
Points positifs
- + Capitalisation de 10,99 M€, indiquant une bonne collecte de fonds.
- + Absence de dette, éliminant les risques de refinancement.
- + Stratégie de rénovation visant à améliorer l'efficacité énergétique des biens.
- + Diversification géographique des acquisitions.
Points négatifs
- − Taux de distribution de 0%, bien en dessous de la moyenne du marché.
- − Absence de données sur le taux d'occupation financier et opérationnel.
- − Frais de gestion et de souscription élevés.
- − Risque de vacance locative dans des villes de taille moyenne.
Patrimoine immobilier (2024)
10 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 29 Place Jean Jaurès | Béziers | France | residentiel | 997 m² | 1.7 M€ | 2024-10-31 |
| 1-3-5-7-9-11-13-15-17-19 rue du Pont | Tonneins | France | residentiel | 682 m² | 586 k€ | 2024-10-23 |
| 37 rue Lacretelle | Mâcon | France | residentiel | 413 m² | 455 k€ | 2024-07-29 |
| 37 rue des Recollets Anglais | Douai | France | residentiel | 484 m² | 423 k€ | 2024-07-31 |
| 50 Avenue Léon Blum | Bagnols-sur-Cèze | France | residentiel | 358 m² | 220 k€ | 2024-07-02 |
| Rue du Cardinal Sourrieu | Aspet | France | residentiel | 347 m² | 108 k€ | 2024-06-12 |
| 1 rue Victor Hugo | Saint-Gaudens | France | residentiel | 162 m² | 102 k€ | 2024-08-19 |
| 67 rue Tout y croît | Villeneuve-sur-Lot | France | residentiel | 78 m² | 94 k€ | 2024-08-24 |
| 17-19 rue des Nobles | Aurignac | France | residentiel | 333 m² | 91 k€ | 2024-06-07 |
| 2 - 4 rue de la Calade | Châteaurenard | France | residentiel | 219 m² | 43 k€ | 2024-09-27 |