Rapport annuel 2020
SCPI Elevation Tertiom · Elevation Capital Partners
Synthèse
La SCPI ELEVATION TERTIOM, lancée en juillet 2024, est dédiée à l'immobilier tertiaire ultramarin. Avec une capitalisation de 16,856 M€ et 576 associés, elle a distribué 6 €/part pour son premier exercice. Les investissements se concentrent sur des commerces à La Réunion et en Guadeloupe, ainsi qu'une participation dans un OPPCI. La stratégie vise à diversifier géographiquement et sectoriellement tout en maintenant des critères stricts de qualité et de performance.
Recommandation
La SCPI ELEVATION TERTIOM est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant une exposition à l'immobilier tertiaire ultramarin. Un horizon d'investissement de 8 à 10 ans est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de constitution de patrimoine. Les points de vigilance incluent le taux de distribution initialement bas et la concentration géographique. La SCPI présente un potentiel de valorisation intéressant, mais les investisseurs doivent être conscients des risques spécifiques aux marchés ultramarins. Conviction neutre à positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI ELEVATION TERTIOM est principalement composé de commerces (74,21%) et de bureaux (25,79%) situés dans les DROM-COM, notamment à La Réunion et en Guadeloupe. Les actifs sont récents et bien situés, avec des certifications environnementales telles que BREEAM et HQE. La diversification géographique est limitée aux territoires ultramarins, ce qui peut présenter des risques spécifiques liés à ces régions. Les baux sont solides, avec des locataires de qualité, y compris une entreprise du CAC 40. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts, mais la concentration géographique pourrait poser des risques de dépréciation en cas de chocs économiques ou climatiques.
Analyse financière
Le taux de distribution de 3% est inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui peut s'expliquer par le lancement récent de la SCPI. Le prix de part est stable à 200 €, avec une valeur de reconstitution de 217,24 €, indiquant un potentiel de valorisation. Le report à nouveau de 8,31 €/part offre un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion, bien que non détaillés, semblent avoir un impact modéré sur le rendement net. La performance financière est en ligne avec les attentes pour une SCPI en phase de lancement, mais devra être surveillée pour confirmer sa capacité à générer des rendements compétitifs.
Endettement
La SCPI ELEVATION TERTIOM affiche un taux d'endettement nul (0%), ce qui est très prudent et en deçà de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Cette absence de dette élimine les risques de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage. Cependant, l'absence de levier d'endettement pourrait limiter la capacité de la SCPI à accroître rapidement son portefeuille et ses rendements. L'endettement pourrait être envisagé à l'avenir comme un levier de performance, sous réserve d'une gestion prudente.
Occupation
La SCPI ne détient aucun actif immobilier en exploitation au 31 décembre 2024, ce qui rend l'analyse de la dynamique locative prématurée. Les investissements en VEFA et les participations dans des projets en cours de construction indiquent une stratégie de constitution de patrimoine à moyen terme. La solidité des revenus locatifs dépendra de la réussite de ces projets et de la capacité à attirer et retenir des locataires de qualité. La gestion locative devra être surveillée pour assurer un taux d'occupation financier (TOF) supérieur à 90%, signe de bonne santé locative.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI ELEVATION TERTIOM se concentre sur des actifs neufs ou en état futur d'achèvement dans les DROM-COM. Les investissements réalisés en 2024 totalisent 24,93 M€, avec une rentabilité brute prévisionnelle de 8,50% à 11,90%. La stratégie de rotation du portefeuille n'a pas encore été mise en œuvre, aucune cession n'ayant été réalisée en 2024. La tendance du prix de part est stable, et la SCPI semble bien positionnée pour bénéficier de la reprise économique et de la baisse des taux d'intérêt. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la qualité des acquisitions futures et de la gestion des actifs.
Points clés
Points positifs
- + Capitalisation initiale de 16,856 M€ avec 576 associés.
- + Investissements diversifiés dans des commerces et bureaux ultramarins.
- + Absence de dette, éliminant les risques de refinancement.
- + Rentabilité brute prévisionnelle élevée (8,50% à 11,90%).
Points négatifs
- − Taux de distribution de 3%, inférieur à la moyenne du marché.
- − Concentration géographique limitée aux DROM-COM.
- − Absence d'actifs en exploitation au 31 décembre 2024.
- − Dépendance aux projets en cours de construction pour les revenus futurs.