Rapport annuel 2020
SCPI Affinités Pierre · Groupama GAN REIM
Synthèse
La SCPI Affinités Pierre, gérée par Groupama Gan REIM, investit principalement dans des bureaux, commerces et actifs logistiques. En 2020, elle a maintenu un taux de distribution de 4,32%, malgré un contexte économique difficile. La capitalisation a atteint 259,3 M€, avec un taux d'occupation financier de 97%. La stratégie d'investissement reste prudente et sélective, visant des actifs de qualité loués à des entreprises solides sur des baux longs termes.
Recommandation
La SCPI Affinités Pierre est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification dans l'immobilier d'entreprise avec un horizon d'investissement de 8 ans minimum. Les points de vigilance incluent la baisse du taux de distribution et le faible report à nouveau. Cependant, la qualité du patrimoine, la solidité des locataires et la gestion proactive de la liquidité en font une option attractive. La recommandation est positive, avec une attention particulière aux frais de gestion et à la capacité de maintenir le taux de distribution.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Affinités Pierre est diversifié, comprenant principalement des bureaux (59%), des commerces (15%) et des actifs logistiques (26%). Les actifs sont situés majoritairement en province (79%) et en région parisienne (21%). Les acquisitions récentes incluent des bureaux à Marseille, Villeneuve d'Ascq, Illkirch et Mantes-la-Jolie, ainsi qu'une plateforme logistique à Ablaincourt. Les locataires sont des grands groupes comme Eiffage, Auchan Retail International, Alcatel-Lucent et Les Résidences Yvelines Essonne, avec des baux fermes de 6 à 12 ans. La qualité des emplacements et la diversification des locataires réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,32% en 2020 est légèrement supérieur à la moyenne du marché (4,18%), mais en baisse par rapport à 2019 (5,24%). Cette baisse est due à des difficultés d'investissement pendant la crise sanitaire. Le prix de la part a augmenté de 1,21%, passant de 247 € à 250 €. Le report à nouveau est faible à 0,01 € par part, indiquant une marge de sécurité limitée. Les frais de gestion, incluant les commissions de souscription et de gestion, ont un impact notable sur le rendement net pour les investisseurs. Globalement, la performance financière reste solide mais montre des signes de pression.
Endettement
La SCPI Affinités Pierre affiche un taux d'endettement de 11,42%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. L'emprunt principal est un prêt in fine de 7,1 M€ à un taux fixe de 1,15%, remboursable en 2022. Le coût moyen de la dette est faible, ce qui limite l'impact de la hausse des taux d'intérêt. La structure financière est saine, avec un endettement utilisé comme levier de performance sans constituer un risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 97% est très élevé, indiquant une excellente dynamique locative. Aucun incident de paiement n'a été enregistré sur les actifs de bureaux et de logistique. Les abandons de loyer ont concerné moins de 1% des loyers annuels et uniquement des actifs de commerces. La durée ferme moyenne des baux est de 7,5 ans, assurant une stabilité des revenus locatifs. La SCPI semble bien positionnée pour maintenir un haut niveau d'occupation dans les prochaines années.
Dynamique
En 2020, la SCPI Affinités Pierre a réalisé des investissements pour 77,6 M€, principalement dans des bureaux et de la logistique. Les acquisitions incluent des actifs à Marseille, Villeneuve d'Ascq, Illkirch, Mantes-la-Jolie et Ablaincourt. Aucune cession n'a été réalisée en 2020, mais des réflexions sont en cours pour 2021. Le prix de la part a montré une tendance à la hausse sur les dernières années. La stratégie d'acquisition reste prudente, ciblant des actifs de qualité avec des locataires solides, ce qui devrait soutenir la création de valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 97%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Locataires de qualité avec des baux longs termes
- + Taux d'endettement faible à 11,42%
- + Collecte nette positive malgré la crise
Points négatifs
- − Baisse du taux de distribution de 17,5% par rapport à 2019
- − Report à nouveau faible à 0,01 € par part
- − Impact notable des frais de gestion sur le rendement net
- − Dépendance à des grands locataires pour la stabilité des revenus
- − Absence de cessions en 2020 limitant les plus-values