Rapport annuel 2021
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine · Amundi Immobilier
Synthèse
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux à capital variable gérée par Amundi Immobilier. En 2020, malgré la crise sanitaire, elle a poursuivi sa stratégie d'investissement avec plus de 400 M€ d'acquisitions, principalement en Europe. La SCPI a maintenu un taux de distribution de 3.48% et un dividende de 10.50 €/part. Le patrimoine est diversifié géographiquement et sectoriellement, avec une forte présence en France et des investissements significatifs en Allemagne, Espagne et Pologne.
Recommandation
Rivoli Avenir Patrimoine est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier des stratégies de rotation et de valorisation du patrimoine. Les points de vigilance incluent le taux d'occupation financier et la performance financière inférieure à la moyenne du marché. La SCPI offre une liquidité attractive et une gestion prudente des acquisitions et des cessions. La conviction sur cette SCPI est neutre à positive, avec des perspectives de stabilisation et d'amélioration à moyen terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine est principalement composé de bureaux (81.74%), avec une diversification dans les commerces (11.84%), la logistique (3.44%) et les hôtels (1.90%). Géographiquement, 42.48% des actifs sont situés à Paris, 26.99% en Île-de-France, et 11.60% en Allemagne. Les acquisitions récentes incluent des immeubles à Varsovie, Francfort et des supermarchés en banlieue parisienne. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs certifiés HQE, BREEAM et autres labels environnementaux. La diversification des locataires et la solidité des baux, avec des durées moyennes de 5 à 20 ans, réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
La performance financière de Rivoli Avenir Patrimoine en 2020 montre un taux de distribution de 3.48%, inférieur à la moyenne du marché (~4.5%). Le prix de part a augmenté de 1.81%, atteignant 304 €. Le résultat comptable par part est de 8.46 €, avec un dividende distribué de 10.50 €/part, soutenu par un report à nouveau de 4.22 €/part. Les frais de gestion, bien que non spécifiés, impactent le rendement net pour l'investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance est modérée, mais la SCPI a su maintenir une distribution stable malgré la crise.
Endettement
Le rapport ne fournit pas de détails sur le niveau d'endettement (LTV) de Rivoli Avenir Patrimoine. Cependant, la SCPI a utilisé des financements bancaires pour certaines acquisitions. Sans information sur le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts, il est difficile d'évaluer précisément les risques de refinancement et l'impact potentiel de la hausse des taux. L'absence de données sur l'endettement limite l'analyse de la structure financière.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Rivoli Avenir Patrimoine est de 83.39% en 2020, en baisse par rapport aux années précédentes. Cette baisse est attribuable à la crise sanitaire et aux retards dans les travaux de restructuration. Le taux de vacance est préoccupant, surtout pour les bureaux et certains commerces. La SCPI prévoit une amélioration du TOF avec la fin des chantiers et la commercialisation des surfaces vacantes. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité à relouer rapidement les espaces vacants et à maintenir les locataires actuels.
Dynamique
En 2020, Rivoli Avenir Patrimoine a réalisé des acquisitions pour plus de 400 M€, notamment des bureaux à Varsovie et Francfort, et des supermarchés en banlieue parisienne. Les cessions ont totalisé 100 M€, ciblant des actifs non stratégiques. La stratégie de rotation du portefeuille vise à investir dans des actifs à forte valeur foncière. Le prix de part a montré une tendance haussière sur les dernières années. La société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme, malgré les défis posés par la crise sanitaire.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Maintien d'un dividende stable malgré la crise
- + Acquisitions de qualité avec des certifications environnementales
- + Bonne gestion de la collecte et des retraits
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier en baisse à 83.39%
- − Performance financière inférieure à la moyenne du marché
- − Absence de données sur le niveau d'endettement
- − Risque de vacance élevé pour certains actifs