Rapport annuel 2019
SCPI Genepierre · Amundi Immobilier
Synthèse
La SCPI Genepierre, gérée par Amundi Immobilier, est une SCPI de bureaux à capital variable. En 2023, elle a maintenu une distribution de 10,17 € par part malgré une baisse du taux d'occupation financier à 90,05%. La stratégie d'investissement s'est concentrée sur la relocation et la cession d'actifs non stratégiques. La SCPI a également ajusté son prix de souscription à 209 € par part pour refléter la baisse des valeurs d'expertise du patrimoine.
Recommandation
La SCPI Genepierre est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour lisser les fluctuations du marché immobilier. Les points de vigilance incluent la gestion de la vacance, notamment sur la Tour Hekla, et l'impact de la hausse des taux sur les charges financières. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Genepierre offre une performance correcte mais doit améliorer son taux d'occupation et stabiliser ses actifs. La recommandation est neutre avec une surveillance accrue des indicateurs clés.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Genepierre est principalement composé de bureaux (66,4%), avec une présence notable dans les commerces (17,7%) et la logistique (6,5%). Géographiquement, 78,6% des actifs sont situés en France, principalement en Île-de-France et en régions, avec une diversification internationale en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Belgique, en Autriche, en République Tchèque et en Pologne. Les emplacements sont de qualité variable, avec des actifs prime comme la Tour Hekla et des actifs plus secondaires. La diversification des locataires est bonne, avec 746 locataires, mais la concentration sur certains grands locataires pourrait poser un risque en cas de départ. Les baux sont solides avec des durées moyennes longues et des indices de révision favorables.
Analyse financière
Le taux de distribution de 3,81% est inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui peut s'expliquer par la baisse du taux d'occupation financier et la dépréciation des actifs. Le prix de part a été ajusté à la baisse de 6,7% pour refléter la baisse des valeurs d'expertise. Le résultat comptable par part a légèrement diminué à 8,90 €, mais la SCPI a maintenu une distribution stable grâce à un report à nouveau de 5,85 € par part. Les frais de gestion restent dans la moyenne du marché, mais la hausse des charges financières due à l'augmentation des taux de financement a pesé sur le résultat.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 29,4%, la SCPI Genepierre reste en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette a augmenté en raison de la hausse des taux, ce qui a impacté les charges financières. La maturité des emprunts et le risque de refinancement sont gérés de manière prudente, mais la hausse des taux pourrait continuer à peser sur le coût de portage. L'endettement est utilisé comme levier de performance, mais il reste à surveiller dans le contexte actuel de taux élevés.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 90,05% est en légère baisse par rapport à 2022 (92,30%), mais il reste dans une zone acceptable. La vacance est principalement due à la Tour Hekla, dont le remplissage est en cours. La SCPI a signé 168 baux en 2023 pour une surface totale de 12 000 m², ce qui montre une bonne dynamique locative. Les renouvellements de baux et les relocations sont en cours, notamment sur des actifs en Allemagne et aux Pays-Bas. La solidité des revenus locatifs semble assurée à court terme, mais le remplissage de la Tour Hekla reste un enjeu clé.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Genepierre s'est concentrée sur des actifs de bureaux et des relocations stratégiques. En 2023, plusieurs cessions ont été réalisées, notamment à Charenton et Boulogne, générant des plus-values. La stratégie de rotation du portefeuille vise à se séparer des actifs non stratégiques et à renforcer la qualité du patrimoine. Le prix de part a été ajusté à la baisse pour refléter la dépréciation des actifs, mais la SCPI continue d'investir dans des actifs de qualité. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la réussite des relocations et de la gestion des actifs vacants.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Maintien d'une distribution stable malgré la baisse du TOF
- + Bonne gestion des demandes de retraits avec un fonds de remboursement
- + Stratégie proactive de rotation du portefeuille
Points négatifs
- − Baisse du taux d'occupation financier à 90,05%
- − Dépréciation des actifs entraînant une baisse du prix de part
- − Hausse des charges financières due à l'augmentation des taux
- − Risque de vacance sur la Tour Hekla