Rapport annuel 2024
SCPI Efimmo 1 · Sofidy
Synthèse
EFIMMO 1 est une SCPI à capital variable gérée par SOFIDY, principalement investie dans l'immobilier de bureaux. En 2024, la SCPI a maintenu un prix de souscription de 212 € par part malgré une baisse de la valeur du patrimoine de -2,7 %. Les investissements ont été diversifiés avec une augmentation de la poche de commerce. Le taux de distribution s'établit à 5,07 % et la capitalisation atteint 1,8 Mds€. Le taux d'occupation financier est de 88,5 % avec un taux de recouvrement des loyers de 99 %.
Recommandation
EFIMMO 1 est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Les points de vigilance incluent la baisse du taux d'occupation financier et la forte diminution de la collecte nette. Comparée aux meilleures SCPI du marché, EFIMMO 1 présente des atouts mais aussi des défis à surmonter. La recommandation est neutre avec une attention particulière à la gestion de la liquidité et à l'amélioration du taux d'occupation.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'EFIMMO 1 est principalement composé de bureaux (75,3 %), avec une diversification géographique notable : 36,7 % en région parisienne, 28,5 % en métropoles françaises et 24,7 % à l'étranger. Les investissements en 2024 ont inclus des retail parks et un centre commercial, augmentant la diversification. Les actifs sont situés dans des zones dynamiques et bien desservies. La qualité des locataires est élevée, avec des baux solides et des locataires de renom tels que Carrefour, Bertelsmann et Volkswagen. La diversification géographique et sectorielle réduit les risques de dépréciation.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,07 % est supérieur à la moyenne du marché (~4,5 %), mais le taux d'occupation financier a légèrement baissé à 88,5 %. Le prix de part est resté stable à 212 €, mais la collecte nette a fortement diminué à 1,5 M€. Le résultat courant par part est en baisse de -5 % à 9,11 €, principalement en raison de départs de locataires et de ventes d'actifs. Le report à nouveau de 1,17 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion représentent 9,8 % des revenus, un niveau raisonnable. La performance reste solide malgré des défis locatifs.
Endettement
EFIMMO 1 a un taux d'endettement de 20,7 %, bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est de 2,10 %, avec une part des emprunts à taux fixe de 98 %. La maturité moyenne des emprunts est de 6 ans et 1 mois, avec une duration de 4 ans et 3 mois. La gestion prudente de la dette et la diversification des sources de financement réduisent les risques de refinancement. L'endettement est utilisé comme levier de performance sans excès de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 88,5 % est en légère baisse par rapport à l'année précédente (90,3 %). La vacance financière représente un manque à gagner de 14,5 M€. Les relocations et renouvellements de baux ont conduit à une légère baisse des loyers, mais l'indexation des loyers a compensé en partie cette baisse. Les actifs vacants sont principalement en cours de relocation ou en attente de cession. La gestion proactive des baux et la qualité des locataires assurent une relative stabilité des revenus locatifs.
Dynamique
En 2024, EFIMMO 1 a investi plus de 50 M€ dans des actifs diversifiés, notamment des retail parks et un centre commercial. Les cessions d'actifs ont généré une plus-value nette de 12,9 M€. La stratégie de rotation du portefeuille vise à améliorer la qualité globale des actifs. Le prix de part est resté stable à 212 €, après une baisse de -10,55 % en 2023. La société de gestion continue de saisir des opportunités d'investissement tout en maintenant une discipline stricte. La capacité à générer des plus-values importantes témoigne de la qualité de la gestion.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,07 %)
- + Diversification géographique et sectorielle accrue
- + Qualité des locataires et solidité des baux
- + Gestion prudente de l'endettement
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier en baisse (88,5 %)
- − Collecte nette en forte diminution (-97,4 %)
- − File d'attente de parts en attente de retrait élevée (4,2 % de la capitalisation)
- − Baisse du résultat courant par part (-5 %)