Rapport annuel 2024
SCPI Aestiam Agora · Aestiam
Synthèse
La SCPI Aestiam Pierre Rendement, spécialisée dans les commerces, a maintenu un taux de distribution stable à 4,49% en 2024. La capitalisation s'élève à 400,821 M€, avec un prix de part inchangé à 922 €. Le patrimoine est diversifié avec une forte granularité, comprenant 190 actifs principalement situés en France. La SCPI fait face à des enjeux de liquidité avec 41 796 parts en attente de retrait. Une fusion avec Aestiam Cap’Hébergimmo est envisagée pour améliorer la diversification et la performance globale.
Recommandation
La SCPI Aestiam Pierre Rendement est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une diversification sectorielle et géographique. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier de la stratégie de fusion et de la gestion active du patrimoine. Les points de vigilance incluent la liquidité des parts et la vacance locative. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Aestiam Pierre Rendement offre une performance correcte mais doit améliorer sa collecte et sa gestion des parts en attente de retrait. La recommandation est neutre, avec une surveillance accrue des indicateurs de liquidité et de vacance.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Aestiam Pierre Rendement est principalement constitué de commerces (69%), complété par des hôtels (21%), des bureaux (7%) et des actifs d'enseignement (3%). La répartition géographique est équilibrée avec une présence notable en région parisienne (37%), dans les métropoles régionales (30%) et à l'étranger (6%). Les actifs sont bien situés, souvent en centre-ville ou dans des parcs d'activité commerciale. La diversification des locataires est bonne, avec des baux solides et des locataires de renom comme B&B Hôtels. Cependant, certains actifs, notamment les hôtels en Belgique et le campus de bureaux à Antony, ont vu leur valeur diminuer en 2024.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,49% est légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), mais reste stable par rapport à 2023. Le prix de la part est resté inchangé à 922 €, ce qui reflète une certaine résilience malgré un environnement de taux d'intérêt en hausse. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 2,20 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont maîtrisés. La performance financière est globalement solide, mais la collecte nette négative et les parts en attente de retrait sont des points de vigilance.
Endettement
La SCPI Aestiam Pierre Rendement présente un taux d'endettement de 10,6%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement contractés auprès de LCL et de la Banque Palatine. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais le niveau d'endettement actuel est modéré et ne constitue pas un risque majeur. La capacité de la SCPI à lever des fonds supplémentaires pour des acquisitions futures est intacte, ce qui pourrait être un levier de performance si bien utilisé.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) moyen est de 94,25%, légèrement en baisse par rapport à 2023, mais reste dans une zone confortable. Le taux d'occupation physique (TOO) est de 85,42%, indiquant une vacance notable. Les renouvellements de baux et les relocations sont en cours, notamment avec des acteurs solides comme B&B Hôtels. Cependant, la vacance sur certains actifs, comme le campus de bureaux à Antony, nécessite une attention particulière. La dynamique locative est globalement positive, mais des efforts sont nécessaires pour améliorer le TOO.
Dynamique
La SCPI n'a réalisé aucune acquisition en 2024, mais a cédé un actif commercial à Sens pour 500 000 €. La fusion envisagée avec Aestiam Cap’Hébergimmo est une initiative stratégique pour diversifier le portefeuille et réduire la concentration sur les commerces. Cette fusion devrait également améliorer la mutualisation des risques et la flexibilité de gestion. Le prix de la part est resté stable depuis 2021, ce qui reflète une certaine résilience. La stratégie de rotation du portefeuille et les acquisitions futures seront cruciales pour maintenir et améliorer la performance à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution stable à 4,49%
- + Patrimoine diversifié avec 190 actifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 94,25%
- + Endettement modéré à 10,6%
Points négatifs
- − 41 796 parts en attente de retrait
- − Collecte nette négative en 2024
- − Taux d'occupation physique à 85,42%
- − Valeur de certains actifs en baisse